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文亮語

逆週期措施影響銀行估價
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2017年11月20日

  有老友不明白,銀行的估價點解可以咁癲,比成交價高出很多,究竟是什麼人替銀行估價,如果由銀行內部做估價,又是否適合,如果不用行政手段,有什麼辦法令銀行降低估價,一連串問題,如果不是內行人,一定不會有一個合理答案,尤其是最後一個問題。

  銀行做估價的確有問題,不過,銀行又是最適合做估價,因為銀行是借錢俾人買樓,應該有做決定的話事權,其實在以往,並不是銀行做估價,而是由測量師做,例如CY以前做董事的測量師行,不過,在2008年,測量師業界不知道發生什麼事,做法與現在的正好相反,不斷將物業估價降低,當時正值金融海嘯,即使物業價格降低至測量師估價亦很難立刻將物業售出,結果更加印證測量師的估價是正確,銀行以測量師估價報告向客戶追收差額,一時之間做成物業投資界風聲鶴唳,不少投資者要出售物業渡過難關,當情況緩和,樓價作出反彈,物業投資者當然不滿意銀行追行差額,銀行家則說與他們無關,全因為測量師的估價報告,他們迫不得已才出此下策,自此之後,估價工作由銀行自行解決,測量師則被淘汰,現在測量師行的工作與物業代理行差不多,的確令人坎坷。

  很多人認為銀行現時估價非常進取,有可能危害香港穩健的金融體系,其實大家又毋須擔心,銀行的估價與逆週期措施掛勾,按揭貸款成數愈低,銀行的估價愈進取,假如現在金管局取消所有逆週期措施,銀行可以借足物業價值七成,我擔保銀行的估價立刻變得保守,莫講話高於市價,甚至連市價九成也不到,所以現在大家千祈唔好以銀行的估價為依歸,因為銀行是以他們整體利益為依歸,在八次逆週期之下,按揭成數的確收得很緊,銀行估價反而是相當寛鬆,不過大家值得留意的是金管局表明樓市是上升週期,不會放寬逆週期措施,即是銀行估價會繼續寛鬆,但始終有一日,樓價會下跌,當金管局放寬逆週期的時候,銀行便會收緊估價,持有物業的人便會受到雙重打擊,如果借貸太高,隨時被銀行追收差額,如果有人話只要按時供款,銀行是不會追收差額,我只能說那人不是物業投資者,未嘗試過被銀行追收差額的苦況。

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1. 真真薯片 2017-11-20 09:30:20
樓價指數會否再升, 尤其係4, 500萬果d民生樓, 銀行估價係關鍵
2. 在下 2017-11-20 16:11:49
感謝博士,又學到嘢
 
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