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文亮語

去泡沫化是專家的評論
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年12月1日

  過去有不少專家經常講樓市泡沫,但又講不出一個所以然,現在,那些專家已經唔再講泡沫,反而話樓市前景秀麗,國內資金不斷湧至,泡沫的事根本不會發生,有老友問我,點解那些專家轉軚,我話道理很簡單,就是他們剛剛買了樓,於是他們的評論就出現去泡沫化,不過,當愈來愈多專家轉軚,樓市下跌的危機就會愈大,我都唔知道這是什麼道理,但我記得畢菲特講過,別人貪婪我恐懼,別人恐懼我貪婪,既然畢菲特都與大多數專家背道而馳,必然有一個極其深奧道理,他沒有將細節講出來,可能希望大家用心思考。

  首先要考慮的就是畢菲特點解要同其他人的投資策略相反,以一個一向睇淡樓市的專家為例,見到樓市在各種辣招及逆週期措施之下,仍然保持一個穩定升幅,久而久之,他們失去信心,本來,當樓市上升時,他們發表言論是樓市出現泡沫,但泡沫並沒有像他們預期的爆破,於是,他們開始為自己的評論去泡沫化,以供應為例,過往從不提及因供應不足導致樓價上升,現在則認為政府沒有辦法提供足夠供應量,所以,樓市會繼續上升,而事實上,政府在未來幾年的供應量有很大機會是供過於求,供應不足已經是過去式,而他們現在質疑政府其實是為了過去的評論去泡沫化。

  再講利息,在去年底耶倫在迫不得已情況下加息,不少專家話今年會加四次息,到了今年,若非美國總統大選,耶倫應該在美聯儲局上一次議息時就要加息,十二月加息已成定局,至於明年加息幅度,不少專家話最多加兩次,不過在去年,他們則預計今年會加四次息,我很奇怪,他們以什麼準則在去年認為今年加四次息,而今年則認為明年加兩次息,這是又一次評論去泡沫化的表現,在這時候,既然他們貪婪,我選擇恐懼,情願相信專家們去年的預測,明年是有機會加四次息。

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1. 浪子心聲 2016-12-01 11:37:49
2016新盤焦點在元郎,但實質供應不算多,所以樓價有調整但不大。但2017年我認為新盤焦點可能在荃灣,總供應高達5161伙,四個新盤分別為長實的「海之戀」2384伙、新世界和萬科的「柏傲灣」983伙、華懋的「城畔」949伙、「億京」845伙。 

「海之戀」和「柏傲灣」好大機會下個月開始發售,我認為他們還是先開高價,但銷情未必很理想,因近期有新辣稅,大大打擊本地和內地投資者入市,首置客難負擔現今市價,但發展商不會減價。但2017年中或年尾,當四盤同時期發售,供過於求的情況就應出現,香港樓市就應正式進下跌調整週期,理論上跌速應是慢跌,因為發展商會用不同銷售手法令市價表面沒有下跌,實質使用不同優惠減價,二手業主由於借貸不高,不會減價賣樓,所以從經濟學分析應該會係「陰跌」。

但世事難料,如有「黑天鵝」出現,急跌大調整都有機會發生,我認為最大機會的「黑天鵝」有可能是由「地代」發動,陰跌最大受害者是地代,因為成交量必然大跌,他們為了生存,可能在供過於求和加息的情況下大力唱淡樓市,產生恐慌,令樓市來一個急跌大調整,調整後再唱好,成交量就自然增加,地代生意自然會好。我認為香港地代實力亦非常雄厚,他們有能力影響香港樓市的走向,這事情是有機會發生的。
2. 珍惜香港 2016-12-01 12:56:07
珍惜香港TO:1/F 浪子心聲

「首置客難負擔現今市價」呢個講法唔成立,市場上有四份之三喺首置客,呢個比例絕對唔嘢少,唔好將剛剛出嚟就業嘅年青人,同「首置客」混淆咗。

「新辣稅,大大打擊本地和內地投資者入市」呢點我亦有保留,或者應該講成「大大打擊本地和內地投資者入二手市」。不過加辣對二手市場,亦有一個反效果,就喺大大降低業主沽貨嘅誘因,而呢個情況會喺長期,跟以往好多磚家針對 SSD 嘅評論唔同。啲磚家成日話,SSD 令業主「想沽但又沽唔到」,所以一過 SSD 期限就會沽。但今次嘅情況喺,加辣直頭令到業主「唔再想沽」,而唔喺想沽沽唔到。所以二手市場供應會大減,而唔減辣嘅話,呢現象將會喺長期性,再反觀市場上有四份之三喺不受影響嘅首置客,已經足以消化哂呢啲大大降低咗嘅供應啦!

對首置客而言,二手樓一定「抵」過新樓。磚家成日諗住為市場提供一個假象,話新樓平過二手,但當你真喺走去買樓果陣就會知道,所謂平,只不過喺好似納米樓之類嘅貨,單價就吸引,尺價同實用性就另一回事。你求其搵個新盤,揀正正常常果啲兩房,睇下開乜嘢價就知。

至於新樓銷情理唔理想,响結構上亦唔會受加辣影響。發展商會提供加辣補貼,而唔會減價,呢個幾乎喺必然。都喺果句,四份之三首置客嘅話,咁補貼都只喺四份之一,但減價喺四份之四喎!而減價更會造成負面預期,你喺發展商會點揀?所以加辣嘅影響,將會喺令本地同內地投資者,專注去一手度。

咁二手供應大減,一手供應增加,結果都只會喺平衡番個供求啫!
3. 浪子心聲 2016-12-01 13:18:24
珍惜香港兄:

我認為你先分清楚什麼才是「真正的增加供應」的概念,未來三年9萬3個單位就是真正嘅新增供應量,荃灣明年發售的5千多個新單位就是真正新增供應量,二手樓如沒有恐慌性樓價下跌,基本上沒多人會賣樓和這已是建成的樓房不能算增加供應量,什麼 「大大降低業主沽貨嘅誘因」,這都是地代用語,沒多大影響實質樓房供應量。

正如湯博士文中談到,政府在未來幾年的供應量有很大機會是供過於求,供應不足已經是過去式;而你的結論「二手供應大減,一手供應增加,結果都只會喺平衡番個供求啫」,我就看不出明年荃灣如何供求平衝啦!!
4. 向飯民說不 2016-12-01 13:38:48
浪子,這幾年的供應應該也是學生宿舍,做炮房就可以,但是不可以真正給家庭用。所以根本沒有真正的供應。
5. 向飯民說不 2016-12-01 13:43:09
正常人成家立室,無理由買炮房。
6. AW137 2016-12-01 14:19:07
Thanks for Sharing!
7. 路人P 2016-12-01 15:05:11
To: 3/F

浪子兄,九萬三只係未來可能嘅供應量,但從政府過往一向做事記錄,大工程可以話無一次係能夠按預期達標,浪子兄,點解你呢次對政府咁有信心呢 ?
8. 歷史長河 2016-12-01 15:20:51
認同浪子兄可以多等幾年,現在有太多不明朗因素,加息在即,而且明年至少加四次,龐大供應量即將殺到,今年第四季將會有一萬二出場,而這一萬二將會集中在本月推出。一萬負資產將會出現,並且越積越多。發展商很快要錢不要貨,北水截流,美元強勢,油價攀升,狂人上台,卡生歸西,朴姐落台,紐西蘭日本地震,意大利可能脫歐,名淡轉軚,番禺動物園東北虎意外死亡⋯⋯⋯⋯,蝴蝶效應已經成型,完美風暴隨時發生。


真的要等等,睇淸楚先。非常認同。
9. 打工仔 Andy 2016-12-01 15:29:44
政府嘅努力無白費, 樓市已死! 
10. Eclipse*~ 2016-12-01 15:42:49
淡友係唔會睇實際落成量的... 大家講咩都無用。Peter Paker 上年已 share 過一些實際落成量嘅文章,自己爬文睇下
11. 混水摸魚 2016-12-01 15:44:40
當個個都認為唔好買樓嘅時候,其實就係最應該買物業的時段,所謂別人恐懼就你貪婪,如果承受唔起風險就買乜L嘢樓呢,買LEGO返屋企玩吧啦。
12. 歷史長河 2016-12-01 16:01:02
打工兄,我已經做好准備隨時食二手杯麵。
14. 浪子心聲 2016-12-01 16:13:37
To 7樓 路人P:

你問我點解呢次對政府咁有信心? 其中一個原因是我昨天和太太親身到荃灣西視察,在荃灣廣場飲茶後,就看看這些新盤起成點,進度非法理想,起得七七八八。然後再到西鐵站口睇吓,已有地代在推銷,以上5161伙供應數據都係由現場地代提供,數據非常真實。雖然我現居九龍,但自小在荃灣長大,從未見過這麼多樓盤一起建築及同期完成,為什麼要同期推盤? 好明顯發展商不看好後市,走得快好世界!令我感到香港樓市發展歷史性的轉折點,極可能由荃灣的大量供量而觸發,大家拭目以待。
15. 打工仔 Andy 2016-12-01 16:15:57
長河兄

記得留返兩啖比小弟, 謝謝! 
我地下次聚會是丁麵論淡市, 呵呵!
16. MSK 2016-12-01 16:20:51
歷史兄原來頗幽默的,還有特首換屆、北韓肥仔皮質醇偏高、珠三角核電廠危險等等.......,都係嗰句計掂自己條數就揾方法去馬啦!
17. AH-HO 2016-12-01 16:27:12
關於93000,如果認真D睇清楚,就對呢條數的準確性心中有數了。。。
18. 浪子心聲 2016-12-01 16:30:46
我和長河兄可能有同一個準備,就係等地代大力唱淡,產生恐慌,到時二手杯麵應幾好味!!

最早開工唱淡嘅應該係LYC,但他現在不太努力,因時辰未到!!
19. 向飯民說不 2016-12-01 16:39:54
浪子,唔通你都当128尺的宿舍为真正的供应吗?如果这是真正供应,那么其实都可以将床位也计算进来。那么供应将成倍加大,其实就是当年贪曾的逻辑。当时贪曾话没有供应不足问题,事后我们地知道,原来他连床位也计算进来。

屯門菁雋僅128呎 住宅細過車位
俊和:皇帝都係瞓張床
20. 引刀一快 2016-12-01 16:44:05
浪子心聲兄

睇你筆名真係估唔到你咁認真嘅!

第一次撞到佢地咩?
21. 自我陶醉 2016-12-01 16:51:45
有時努力唔一定有回報,政府錯的地方在於一直集中精力增加投資客的購置成本,這不但無助市民置業,反而減少二手的放盤量,政府的聚焦應集中於增加持有大量物業的人的持貨成本,例如持3間以上住宅徵收3倍差餉之類,以持貨量計算所徵收的差餉,持貨愈多所徵差餉愈重,到收租無利可圖時,市場二手盤源便會增加,這亦有幫地代開單和滿足剛需。

22. 浪子心聲 2016-12-01 16:53:51
To 4樓 向飯:

今次長實的「海之戀」有2406單位,最細都370呎,90%單位在497呎以上,沒有劏房或納米單位,所以是真供應。 今次長實好似轉性,沒有賺到盡或者嘉誠哥一早睇到起劏房無前途!!

23. 歷史長河 2016-12-01 17:00:49
自醉所言甚四,我灰常認同。

最好,冇物業的每月要補貼差响,咁就完美了。
24. 引刀一快 2016-12-01 17:02:14
自我陶醉兄

你嘅提議,認真攞好友膽,同大陸嘅房產稅異曲同工,嚇死人架。
25. 自我陶醉 2016-12-01 17:15:07
引刀兄,

攞唔攞膽,睇政府想去到幾盡啫,你都可以20間以上先加都得,問題係好多人太無知,以為政府無佢辦法,政府要做,其實有大把嘢可以做。
26. 路人P 2016-12-01 17:15:40
To:14/F

浪子兄,你見到荃灣好快有5161伙供應,所以覺得有危機感可以明白,但係依家排隊上公屋有成29萬人,每年再增加最少一萬人排隊上樓,另一方面每年淨係結婚嘅人就需要三萬間屋一年,加加埋埋其他各種買樓需要,大大話話政府應該每年最少需要起好八萬間屋,重要連續保持呢個每年起好八萬間屋嘅速度連續最少8年,先至勉強可以補償返過去呢10幾年香港樓宇建造不足嘅問題。

浪子兄,政府成日講嘅未來三年可能有九萬供應量,但實情呢啲供應量真係可以話係微不足道,從根本上就解決唔到香港樓宇短缺嘅問題。

27. 香港土著 2016-12-01 17:17:17
23樓歷史伯伯,

房產稅周圍都有, 好出奇咩?基本上, 第二個或以上物業差餉地租加到去樓價1%已經夠辣。
28. 香港土著 2016-12-01 17:21:43
到底各大好友係咪真心認為政府已經技窮呢?係的話就唔怕繼續坐貨兼支持梁特連任啦...... (怕賣左買唔返嘛)
29. 路人P 2016-12-01 17:27:53
To:25/F

政府的確有大把嘢可以做,但可惜被人睇死咗20年之內都冇辦法給香港人供應足夠樓宇,呢個係死症。
30. 自我陶醉 2016-12-01 17:28:15
土著兄,

這就是我不喜歡收租的原因,加息風險,供應增加都可以計,但政策風險是無法可計的。
31. 歷史長河 2016-12-01 17:32:04
我絕對相信政府有能力推冧樓市。任何一個地方的政府都有這種能力,何足論哉?

但我同時有理由相信政府的施政目標并不是要推冧樓市。要推冧樓市的招數還有很多很多,自醉兄和土著侄子還是洗洗睡吧!
32. 不要花名 2016-12-01 17:44:02
26楼,排公屋增加是因为私楼涨太快,上了公屋就不会买楼。结婚人需要住房,死亡人也会让出房,总人口增加,对私楼需求不一定增加,一方面私人楼增长太快,另一方面,贫富差距增加,上楼人士收入相对负增长,转向公屋申请,私楼增加也会导致子女结婚后与父母同住
33. 無言 2016-12-01 17:44:20
政府緊有招數整霖個市,但受唔受得起個代價先得㗎。得,梁特首一早做咗。美元加十厘息都可以,無手尾跟咪加囉。
34. 浪子心聲 2016-12-01 17:50:33
To 路人P:

我對香港的所謂剛需不太認同,我非常認同「王弼先生」的睇法,「香港啲剛需在樓價下跌時便會消失」,我話未來香港樓市會供過於求你不信,但湯博士在文中話「政府在未來幾年的供應量有很大機會是供過於求」,你應該認真想一想啦!

35. 打工仔 Andy 2016-12-01 17:55:44
同意長河兄

政府想整死樓市極容易, 
今日整, 訓醒就全部死晒, 不用吹水之力! 
到時唔只樓死, 經濟都一齊死! 值得開心嗎 ? 
36. 浪子心聲 2016-12-01 18:01:25
自醉兄可能和大家說說笑,如認真討論,我認為現時政府推行的SSD,BSD和劃一15%DSD已達到需求管理,再加上穩定的土地供應,長遠香港房屋問題應得到解決,但需時可能要5年多和有個英明的特首執行就應問題不大。

希望2017年香港能換個特首,除了房屋問題,香港還有很多壟斷問題需要解決,希望未來能再次聽到香港人話我要早啲番屋企睇電視,周星池嘅「他來自江湖」好好睇,笑到肚痛。現在開電視連我老婆都話唔好睇。

香港雖然實行資本主意自由經濟,但當壟斷產生時,就失去競爭,自由經濟的高效率就無法產生,香港政府在1997回歸後沒有做好打破壟斷,讓自由經濟以競爭達到高效率,在香港電視有壟斷、超市有壟斷、的士有壟斷、地產代理有壟等等。

希望2017年,香港能回歸真正的「資本主意社會以競爭達到高效率的自由經濟活動」,這才是「真正的回歸」。

37. 引刀一快 2016-12-01 18:02:42
To 29樓 路人P兄

20年,香港同大陸一線城市嘅差距會縮窄到你想象唔到,我相信會有北上“移民”潮出現,其實住大陸,同以前住大西北差無幾。
38. 自我陶醉 2016-12-01 18:13:10
要推冧樓市當然容易,要準確評估和拿捏,就要考考功夫了,就如聯滙一樣,為何不是7, 不是8, 而是7.8, 當然有他的理由。

39. 浪子心聲 2016-12-01 18:21:57
我覺得政府一定無心推冧個市,就算未來真係供過於求,個市應該都係軟著陸,慢慢跌。但成交量一定大跌,所以我認為真正想推冧個市係「地代」,因為個市唔冧,他們好難生存。

40. 香港土著 2016-12-01 18:31:56
歷史伯伯&打工兄,

點解你地會覺得加地租喺整死樓市呢?哈哈… 你地哩個主觀心魔確喺一個亮點。

嚴格嚟講,加地租同辣招有共通之處,就喺增加非自主業主持貨成本,再加埋一個效果,就喺主動將業權由投資者手上推去自住客度。目標冇變呀,點會覺得整死個市呢?到時成交上返嚟,咪就喺你地所講的健康流通量囉。
41. 自我陶醉 2016-12-01 18:41:30
浪子兄,政府嘅功能和憲制責任,係平衡社會各方利益,維持社會穩定、和諧和持續發展,推冧樓市和助長資產泡沫,都同樣唔應該係政府施政方針。
42. 打工仔 Andy 2016-12-01 18:45:13
自醉兄, 土著兄

是的, 樓市邊有咁易死, 我都係講下笑不要見怪, 哈哈!

不過亂咁出招得益真的未必是首置者, 其實起多一點居屋比上車人士買, 私樓市場
自然會軟着陸, 自由市場都係自動調節好 !
43. 打工仔 Andy 2016-12-01 18:49:47
浪子心聲兄

同意你嘅講法, 现在連地代都無單開真係不太好 ! 
新政策鎖得太死了!
44. 歷史長河 2016-12-01 19:03:23
現在情況不明還是等一等比較穩妥,理由如下:


1. 貨幣戰爭,美金升值:前景不明,唔好買樓。
2. 烏克蘭危機至今未解決,戰爭陰影:前景不明,唔好買樓。
3. 習總打貪未停過,官員莫財:前景不明,唔好買樓。
4. 市況波動,不易8按或9按上車:前景不明,唔好買樓。
5. 裁員潮起,手停口停供款停:前景不明,唔好買樓。
6. 旺角暴動後,社會不穩,隨時冇命:前景不明,唔好買樓。
7. 47萬潛在供應, 市場缺口將消失:前景不明,唔好買樓。
8. 按息雖減,仲貴過幾年前,HKMA就出手,負按揭利率就完:前景不明,唔好買樓。
9. 日元升貶不定,但吸晒大陸遊客,香港冇收入:前景不明,唔好買樓。
10. 舊年股市輸了首期,仲未贏返:前景不明,唔好買樓。
11. 9月唔加息,12月一定加:前景不明,唔好買樓。
12. 銀行估價急升,唔正常,有古怪:前景不明,唔好買樓。
13. 官商鄉黑,新議員新特首,房屋政策政治風險太高:前景不明,唔好買樓。
14. 新盤離奇大賣,一定有托市古怪:前景不明,唔好買樓。
15. 國企高價投地,一定準備平賣樓:前景不明,唔好買樓。
16. 誠伯忽然高價投地,有古怪:前景不明,唔好買樓。
17. 基建全部延期超支,不利交通:前景不明,唔好買樓。
18. 拉布拉到冇新工程,工程界行業快裁員:前景不明,唔好買樓。
19. 淡友減少,大跌先兆:前景不明,唔好買樓。
20. 股神出沒,炒股好過買樓:前景不明,唔好買樓。
21. Xxx話通縮將至:前景不明,唔好買樓。
22. 波浪大師話調整在即,大跌再大升再大跌:前景不明,唔好買樓。
24. 失業率唔跌,即係就升:前景不明,唔好買樓。
25. M3唔大升,即係就跌:前景不明,唔好買樓。
26. 父幹用盡,母幹未出,即係就升完:前景不明,唔好買樓。
27. 買REITS好過買樓,個個都買仲得了:前景不明,唔好買樓。
28. 中國支爆,意大利11月討論脱歐:前景不明,唔好買樓。
29. 淡友入市唱好,即升到水尾:前景不明,唔好買樓。
30. 樓市真相冇人再講,不跌之謎又冇人挑戰,證明好友氣數己盡:前景不明,唔好買樓。
31. 連陸東呢D精英都執笠,香港冇前途:前景不明,唔好買樓。
32. 一錯十年,學者唔再咒樓市,反高潮將至:前景不明,唔好買樓。
33. 海量新樓入伙在即,租金將暴跌:前景不明,唔好買樓。
34. 英國脫歐,風險難料:前景不明,唔好買樓。
35. 歐洲恐怖分子太多,社會不穩:前景不明,唔好買樓。
36. 沙特王子繼續玩野,油價不定:前景不明,唔好買樓。
37. 氣候變遷,地震海嘯,風險太高:前景不明,唔好買樓。
38. 機場減航班,收入大減:前景不明,唔好買樓。
39. 深圳大升,遲早出事,中央快出手:前景不明,唔好買樓。
40. 深圳大旺科技投資,香港冇前途:前景不明,唔好買樓。
41. 一帶一路唔成功,香港冇運行:前景不明,唔好買樓。
42. 一帶一路大成功,香港冇得分:前景不明,唔好買樓。
43. 習江大戰,禍延香港:前景不明,唔好買樓。
44. 美軍入南海,隨時大戰:前景不明,唔好買樓。
45. 北韓發老脾,隨時核攻擊:前景不明,唔好買樓。
46. Note 7死晒,冇生意:前景不明,唔好買樓。
47. iPhone 7炒唔起,冇生意:前景不明,唔好買樓。
48. 誠哥走資:前景不明,唔好買樓。
49. 大陸走資:前景不明,唔好買樓。
50. 現在地產版靜晒,冇人問上車知識,即係冇晒購買力:前景不明,唔好買樓。
51. 中國支爆,意大利討論脱歐,前景不明,唔好買樓
52. 銅尖旺吉舖大增:前景不明,唔好買樓。
53. 隨時會有黑天鵝出現:前景不明,唔好買樓。
54. 唔見阿井兄呵呵:前景不明,唔好買樓。
55. 番禺動物園東北虎意外死亡,前景不明,唔好買樓。
45. 打工仔 Andy 2016-12-01 20:54:07
55個不買樓嘅理由, 真係無得輸! 
46. 歷史長河 2016-12-01 21:20:26
打工兄,的確,不買樓的理由每年都可以揾上百個,而不賣樓的理由只有一個:賣咗唔知買乜好,最後還是買樓。咁無謂食辣椒啦。哈哈
47. 引刀一快 2016-12-01 21:36:14
長河san

你咁勤力寫55項,得十項(睇真五項都冇)寫得對,渣唔渣D呀?!
48. 歷史長河 2016-12-01 21:45:04
蛋大兄,你這樣想并不出奇,我都講過你是藏匿於淡友中的好友,和你比,我是淡淡。
49. 狗頭貓 2016-12-01 21:56:33
香港現在好像崇尚用家法治港,多過堅守法律公平原刖。
50. 引刀一快 2016-12-01 23:20:06
狗頭貓兄


心水清啊
51. 8萬5 2016-12-01 23:27:18
董生一年推8萬5,CY4年才推出9萬3,重要大部分系劏房式單位,認真冇驚嚇力,難怪二手業主惜售。
52. 狗頭貓 2016-12-02 00:12:10
一時又話如郊野公園地起成樓,會平過公屋價賣,一時這邊廂十萬八萬投年宵攤位,那邊廂考慮旺地過年開放給小販賣熟食.唔好話買樓,連工商業都無公平基石可依,香港的金漆招牌揾鬼信。
53. 老年新症 2016-12-02 16:39:29
樓市價格是高是低,縱向比較並無意義,用十年前的價和現在比,只會令人迷失方向!請用橫向比較,不要窩在香港看天,香港既然貴為全球十大最自由城市,就應該和其他全球十大最自由城市比較,有沒有泡沫一比便知,不用瞎猜。
54. 香港土著 2016-12-02 17:25:51
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