樓市泡沫篇（二）：按揭保險與樓價 |
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筆者前文已交代香港有幾多成業主已供滿樓，本文將會分析按揭保險究竟與樓價有沒有任何關係。為何要分析高借貸比率的按揭與樓價的關係？因為美國次按爆發的其中一個原因，其實與高借貸比率有關，曾聽說，美國當年甚至連低收入人士可以透過零首期去買樓，當樓價下跌及經濟下滑時，很多業主會應付未了供款，以致很多物業被銀行強制收回、拍賣，當地樓價因此大幅下跌。
在香港，置業人士可以透過按揭保險，向銀行申請7 - 9成按揭去買樓，上車客只須拿出最少1成首期便能買樓自住。表面去看，這班上車客財力一般會較弱，應對逆境的能力可能會較差，尤其今天樓價已上升了很多。萬一樓價會下跌，會否出現有很多人應付不了供款的情況，香港會否出現美國次按般的情況，也值得去研究。
本文將分析：
• 按照已提取按揭貸款宗數及金額計算，按揭保險佔整體已提取按揭貸款的比例；
• 按揭保險所佔比例與樓價的關係；
• 按揭保險所佔比例變化之原因。
首先，香港按揭證券公司每月會公佈按揭保險的數字，包括當月按揭保險下新提取按揭貸款的金額及宗數。此外，根據金管局編制的「住宅按揭每月統計調查結果」，會公佈當月新取用整體按揭貸款的金額及宗數。只要將按揭證券公司的數字與金管局的數字比較，就能知道當月新造7 - 9成按揭佔整體當月新造按揭貸款的比例。圖一列出有關以提取貸款金額及宗數的按揭保險比例
圖一
從圖一所知，從2009年3月至2013年5月，期間CCL由60點上升120點，但透過以7 - 9成按揭保險的比例卻不斷下降，以提取貸款宗數（貸款金額）計由2009年年初的20%（17%）跌至6%（6%）。樓價上升，以高借貸比例入市的人卻下降，這反映近年樓價上升與高借貸比例無關。
其次，按揭保險比例下跌主要與金管局收緊按保條件有關，如下：
2010年8月13日公佈
• 銀行須為樓按申請者進行壓力測試，並假設利率回升幅度不少於2厘，在壓力測試下貸款人的供款與入息比率不得超過60%；
• 按揭證券公司宣佈暫停接受超過九成按揭貸款之申請；
• 將現時按揭保險計劃九成或以下按揭貸款上限由1,200萬元調低至720萬元；將所有入息種類人士之供款佔入息比率的上限劃一定為5 0 % 。
2011年6月10日公佈
• 按揭保險計劃下的所有產品將只接受680 萬港元或以下的住宅物業之申請。故此，七成按揭以上的貸款部分獲得按揭保險計劃保障之貸款，最高貸款額上限將由720 萬港元調低至612 萬港元，而六成按揭以上的貸款部分獲得按揭保險計劃保障之貸款，則會維持現有600 萬港元的最高貸款額上限。
2012年9月18日公佈
• 若申請人於申請按揭保險計劃時（包括申請用作套現之再融資按揭貸款），已經擁有或提供按揭擔保予兩個或以上未完全償還按揭的住宅或非住宅物業，其按揭保險計劃申請的供款比率上限會由現時的50%下調至40%。若這些申請人是自僱的非專業人士，並且申請高於85%按揭成數的按揭貸款，有關供款比率上限則會由現時的45%下調至35%。至於非套現之再融資按揭貸款則可獲豁免上述修訂 ; 及
• 所有按揭保險計劃申請之貸款年期上限， 由40年下調至30年。
2013年2月23日公佈
• 現時，按保計劃可接受價格600萬港元或以下的住宅物業新造最高九成按揭貸款。 在修訂後，只有400 萬港元或以下的住宅物業才可敘造最高九成按揭貸款。 住宅物業價格在400 萬港元以上至450萬港元以下將可透過按保計劃敘造最高360萬港元，即八成至九成按揭貸款。住宅物業價格在450 萬港元或以上則只可敘造最高八成按揭貸款。按保計劃的住宅物業價格上限仍維持於600 萬港元。
另一方面，圖一顯示從2013年6月起，按保比例由低位升至8 - 10%，這可能與「白居二」有關。儘管「白居二」及低價物業成交比例增加，但新造按揭保險宗數卻跌至400宗（圖二），按保貸款佔整體按揭宗數比例卻是十分低。
由於按保申請人借款比例高，同樣地貸款年份不得超過30年，在買同一價值的物業時，按保申請人的供款金額會較高，按保申請人需要有更高的收入去應付加3厘壓測。
因此，在3D辣招及收緊按揭措施下，每月新造7 - 9成按揭只有400多宗，以及有加3厘壓力測試的規定，就算樓市真的出問題，理應受影嚮的範圍並不會太大及太廣。
圖二
如果是心水清的讀者，看完圖一後可能會發現一個問題，圖一是用整體按揭貸款宗數及金額去計算按揭保險的比例，但是，按揭保險只適用於一些較低價的住宅物業。自2013年2月末起，按揭保險只適用於$600萬或以下的住宅物業。讀者們可能會問：「Peter 仔，你混入一些高價物業交易去計算按保比例，按保比例肯定會低，因為一件高價貨成交起碼可以頂到2 - 4間上車盤，你的分析有一定的局限性。」。
由於得到網主的特別幫助，提供2013年4月至9月的住宅買賣成交數據，我就能知道$600萬或以下住宅物業的成交宗數，特此感謝網主的幫助。因此，便可知道按保貸款宗數佔$600萬或以下住宅物業的比例。詳情如下表：
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2013-4 |
2013-5 |
2013-6 |
2013-7 |
2013-8 |
2013-9 |
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$600萬或以下的住宅買賣宗數 (A) |
2,839 |
3,572 |
3,256 |
3,616 |
3,033 |
3,291 |
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$600萬或以下住宅佔整體成交的比例 (A/C) |
81.2% |
81.6% |
82.4% |
79.8% |
80.9% |
81.9% |
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按保當月提取貸款的宗數 (B) |
368 |
363 |
325 |
434 |
393 |
352 |
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按保佔$600萬或以下成交宗數的比例 (B/A) |
13.0% |
10.2% |
10.0% |
12.0% |
13.0% |
10.7% |
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所有住宅物業買賣宗數 (C) |
3,495 |
4,378 |
3,953 |
4,534 |
3,748 |
4,017 |
從上表可以反映，$600萬或以下住宅物業的成交宗數佔整體約8成左右。而按保貸款提取宗數只佔$600萬或以下成交約10% - 13%（當中還包括「白居二」的因素）。即是說，現在買600萬或以下住宅的人，有8成多至9成買家都能拿出最少3成首期。由於今天實施正面信貸資料庫及不經壓測的借貸只借3 - 4成，今天能拿出來的首期一定是自己「荷包」的錢，而不是「借上借」班回來的首期。
唔好意思又係果句，業主及樓市根本沒有存在嚴重過度借貸的可能性，今天最可怕的事，並不是CCL120點下的高樓價，而是在這個所謂極高的樓價下，為何整體業主借貸水平卻是不合理地低？究竟樓市是否存在泡沫，請讀者自行判斷。