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按揭新聞

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地產新聞

差餉物業估價署昨日公布,8月份私人住宅樓價指數報368.2點,較7月的376.7點按月下跌2.26%,連跌3個月,屬2019年2月後、即三年半新低。若與2021年9月歷史高位398.1點相比,更累挫7.51%。疫情持續及加息雙重夾擊下,本港經濟不振,樓市隨之下調乃形勢使然,但沒有斷崖式下跌的風險。不過樓市對本港經濟、市民財富的影響舉足輕重,當前外圍經濟形勢嚴峻,特區政府須密切關注市場動向,前瞻性制定應對預案,切實防範系統性風險,確保經濟和樓市穩定。

疫情持續兩年多,本港經濟受重創,百業經營艱難,加上今年以來美國五度加息,本港銀行不得不跟隨上調港元最優惠利率。多重不利因素作用下,供樓負擔增加,需求受壓,本港樓市交投轉趨淡靜,樓價難免拾級下調。有代理預計,如欠利好因素,樓價全年或跌12%。

本港樓價近期雖然持續下跌,但其實仍處高位。今年3月,國際調查機構Demographia公布新一份全球城市樓價負擔能力報告,本港連續12年成為全球最難負擔的房地產市場榜首,樓價中位數對家庭入息中位數比率高達23.2倍,相當於不吃不喝23.2年才能買得起一個住宅單位。而且供應不足,更令本港樓價長期居高難下。

另一方面,即使受疫情和加息夾擊樓價下滑,但本港樓市並無出現恐慌性拋售及大規模負資產的情況。金融管理局統計數據顯示,本港今年第二季末負資產住宅按揭貸款宗數為55宗,負資產住宅按揭貸款涉及金額3億元,情況與2003年本港負資產個案逾10萬宗、涉及未償還貸款金額超過1,600億元相比,根本不可同日而語。

其實,自2009年起,政府收緊按揭政策,包括收緊按揭成數及按揭保險之樓價上限,實施新住宅印花稅、買家印花稅、額外印花稅等措施。除此之外,更要求按揭申請人需要通過壓力測試,否則銀行不會批出按揭。這一系列收緊按揭政策,增加炒賣物業成本,令盲目炒樓風氣受到壓抑,本港樓市更加健康。

不可否認,目前本港樓價回落、樓市氣氛轉差。地產業是本港經濟支柱之一,物業佔市民家庭資產比例大。無論從整體經濟還是市民財富安全出發,特區政府都責無旁貸防範樓市大幅波動,以免對本港經濟及社會帶來風險。由於俄烏衝突、供應鏈受阻及國際通脹上升等多重因素疊加,環球經濟不明朗因素正在增加。更令人擔憂的是,美國瘋狂加息,世界主要貨幣狂跌,環球經濟陷入衰退的風險越來越大。本港作為細小的開放型經濟體難獨善其身,政府須為應對經濟衰退、保持樓市穩定未雨綢繆。

隨着疫情緩和,特區政府實施了入境檢疫「0+3」新安排,給整體大市氣氛帶來利好,航空業受惠立竿見影,出現搶人才的情況。樓市與整體經濟環環相扣,只要穩住經濟,市民收入穩定,樓市就有望避免大起大落。相信政府和市民共同努力穩控疫情,創造條件與海外和內地恢復正常通關,政府在10月份公布的最新施政報告推出有力的刺激經濟措施,提振市場氣氛,本港樓市將有更大支撐力;必要時政府還可出台優化樓市措施,適度放寬按揭限制,以抵消外圍不確定因素造成的衝擊,保持樓價調整有序可控,保障本港整體社會和市民利益。