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文亮言

海航採用與豪宅大王相同策略
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2017年3月20日

  物業市場有一條物質不變定律,就是任何類型物業或者地皮被單一買家不斷搶高,物業已經差不多到達頂峯,其他業主因為價格被搶高而身家豐厚了都會非常開心,不過,他們只會在旁吶喊助威,叫他們投資就會耍手擰頭,所以,海航不斷以高價投地,香港地產商一面話麵粉貴過麵包,一面趁機出貨,樂於做麵包平過麵粉的生意,即使海航努力呼籲,其他國內地產商只會作壁上觀,連吶喊助威都唔做,費事同海航一齊癲,現在,海航應該領略到什麼是高處不勝寒。

  在97年時,有一位仁兄外號豪宅大王,不斷以高價搶中半山豪宅,曾經揚言以後有人要住中半山,都要租住他的物業,他似乎有無窮無盡的資金,而資金來源亦眾說紛紜,有人話是馬可斯遺孀的錢,亦有人話是蘇加諾的資金,總之要幾多有幾多,樓價上升,神話是不會幻滅,當時,大家都陶醉在這個神話裡,樓價下跌,神話幻滅,原來所有資金都是來自一間中資銀行,豪宅大王不斷將物業加按,借貸比率長期維持在八九成,大家都應該知道,這個比例是很容易爆煲,但其實不是一直將樓價搶高,反而會被銀行追數,一早已經爆煲,大王搶高樓價,銀行反而樂於借錢給他,但我覺得當時銀行是焗住借錢俾豪宅大王。

  海航現在採取與豪宅大王大致相同策略,不斷搶高啟德土地價格,如果每一幅土地比上一幅貴一成而又有財務機構提供八成貸款,海航為四幅土地付出的總金額只是第四幅地價兩成,其他三幅土地應付的兩成金額,可以從加按得來,假設下一幅是啟德最後一幅土地,海航必定會出高價,無論是否奪得該幅土地,海航都可以以最新土地價格要求財務機構加額,可惜海航忘記有金管局,陳德霖已經向銀行提出警告,應該關注土地貸款額,令致海航的如意算盤可能打唔響。

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1. 真真薯片 2017-03-20 09:53:58
銀行夠膽減息挑戰陳總, 海航係大陸公司, 問大陸銀行係大陸借錢, 扮有100%抵押黎香港借錢都得, 陳總想管都唔易, 除非搵阿爺幫手
2. 舍神 2017-03-20 10:39:57
唔知呀秦先生/如今乜光景!
有冇人知呢?
3. 無奈 2017-03-20 10:41:49
海航由第一架飛機做抵押貸款購第二架飛機開始,一直都以這種方式發展而至有今日的規模,可能這是中國人發達方程式。
4. 打工仔 Andy 2017-03-20 11:09:02
内地人做生意愛威又愛面子, 佢地出得手可能已準備好!
5. 真真薯片 2017-03-20 12:03:22
大陸人做生意既模式就係要勇往直前, 一係發達, 一係破產, 反正未發達之前既情況同破產冇分別, 大可以視破如歸, 依家連樂視都未死, 有排都未到海航啦
6. Tony lam 2017-03-20 12:13:01
阿蠢冇睇錯市、手風順時就一味夾叠、諗住贏哂成間賭館咁、但唔為意D本係托番嚟嘅、唔受得些小風浪、一斷䌫就陷包散、最錯係想學人地大到不能倒嘅故事。
7. Tony lam 2017-03-20 12:55:56
當時起碼借到9成、銀行佬會教路再點借盡借突、贏嘅未袋過、再篤大D去賭、即係從來未贏過咁解、而家咁高價加按再隊落去嘅、雖然唔完全一樣、但感覺有D相同。

平民贏咗嘅唔好比佢cash走咗去、利用低息量寬谷高資產、再連本帶利扯番出嚟、咁喺唔喺量寬最後嘅一步呢?
8. 鳥5 2017-03-20 13:38:37
华,博士你都睇到陳總果思路,5只心水清渦,一個抄家接另一個抄既貨,就係第一個稔5到既野。。。。博士好有觸角。。。Lee D讀書讀5到。。。
9. 向飯民說不 2017-03-20 13:43:41
如果将香港吸血鬼地产党的合理利润从30%减到10%,其实大陆地产商出价其实是合理的。
香港地产党点解憎恨689,点解abc, 因为689打破了地产党垄断。
10. 鳥5 2017-03-20 13:47:47
上落價揾食,5一定係樓價,自己公司股價都得啫!故事戲情好都,一樣搵到食啫!幾年前/大陸人中落買金,當日14oo-安,西足幾年。。。海外投資大陸人跟玩有冇運行。。心中有数。。
11. 鳥5 2017-03-20 13:47:49
上落價揾食,5一定係樓價,自己公司股價都得啫!故事戲情好都,一樣搵到食啫!幾年前/大陸人中落買金,當日14oo-安,西足幾年。。。海外投資大陸人跟玩有冇運行。。心中有数。。
12. 湯瑪斯 2017-03-20 15:42:57
我知道湯博士講既豪宅大王係邊個,佢既下場係破產兼坐監。另一個以小搏大搞到破產既係八佰伴既老板(即係阿信的故事裏面阿信既後代)。呢種方法叫拖銀行落水,佢地破產,銀行損失最大!陳德霖一定知呢兩單野(同埋其他好多單無咁著名既),所以向銀行提出警告。我唔係專家都睇得到陳德霖既思路,湯博士睇得到好正常姐!
13. 鳥5 2017-03-20 17:16:37
同意9/F,CY則師出身,8o年代向上海幫國家地市規劃,97後任香港行會,8萬5就係佢既諗法,基本香港樓策主要人物,缷任後,只係暗轉明,再由明再轉暗。佢D盤路,跟本就係共黨盤路。。國内貪官奸,清官重奸。。佢而家明搶地,打樓價,實搶錢(地商)地價升點收地呀!傻先比地你建設為大衆。。佢而家等跌再用錢起樓。。明收棧道暗道陳倉,兵者(鬼)道。。
14. 真真薯片 2017-03-20 18:49:30
如果有一對父子或者兩個好熟既人, 佢地各自係同一個屋苑持有一個單位, 佢地兩個不斷幾單位你賣比我, 我賣比你, 而成交價就每次都創新高, 咁成個屋苑既銀行估價都會比拉高, 其他冇份買賣既業主賬面上突然多左好多財富, 可以加按或者加價放賣, 只要銀行願意提高估價, 十單八單買賣, 就可以提升成個屋苑上千個單位既估值, 十單買賣可能值唔夠一億, 但係成個屋苑市值就升過千億, 實行空氣中制造財富, 可以將呢筆空氣中既財富套現就係王者, 海航同豪宅大王都係玩緊同一樣野

實際上原理同炒股差唔多, 不過炒樓銀行易借錢d咁解
15. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 2017-03-20 21:18:18

北上廣深樓價太高?

編者按:北京、廣州、石家莊、鄭州,一日之內,四座大城市出臺樓市新政,輪番刷屏轟炸我們的朋友圈。

 

怪小編的一位“北漂”朋友發出了這樣的感慨:原本,你只是以為在北京沒辦法買房了,一覺醒來才發現,原來在家鄉可能都買不到房了……

 

儘管加息陰霾不散,近幾年來香港樓價在 傻燦引刀‧土著‧自醉‧阿井 一片唱衰聲中反而越升越急,上半年的濃厚觀望情緒正被熾熱的交投代替。 


實用面積約27平方米的戶型,折實後每平米近23萬港元,幾乎為全港鐵路上蓋售價最貴的開放式迷你戶


文:姜博文 

 

京學區房炒得火熱,香港樓市也再次升溫。最近數個樓盤相繼開售,其中一個位於九龍的樓盤,實用面積約27平方米的戶型,每平方米的價格高達29.4萬元,依舊吸引不少人搶購。

 

這個樓盤是新鴻基地產位於香港九龍南昌站的一個樓盤。最小戶型實用面積為270平方呎(約27平方米),銷售價為794.9萬港元,每平方呎約2.94萬港元(約29.4萬每平方米)。


香港新盤通常由開發商擬定銷售單價,再通過一些打折優惠活動做行銷。據財新記者瞭解,該樓盤在一系列優惠活動後,折實售價約為500萬港元至620萬港元不等,每平方呎約1.85萬港元至2.29萬港元(約18.5萬至22.9萬每平方米),且還需通過分組、登記認購和多輪抽籤等環節後,才能最終到手。

 

對於這一價格,萊坊高級董事林浩文認為該價格屬於合理區間。“香港地鐵站上蓋的項目不多,未來都是豪宅為主。預計地鐵上蓋樓盤價格最少每平方呎2.4萬-2.5萬港元,比這個還要高。”

 

新鴻基地產此次放售共約309間,截至3月16日首輪認購停止前,市場預計已登記抽籤的票數為12000張,超額認購約39倍。

 

此外,長實地產旗下馬鞍山新樓盤,也獲約10倍的超額認購,本地地產商會德豐旗下的將軍澳新盤項目獲得約20倍的超額認購。

 

“現在買得到房,就是運氣好,跟買彩票一樣。”一名世紀21的地產代理向財新記者說道。他透露,目前每十個客戶裡,可以抽中3-4個,已是非常理想的結果。

 

據該名代理介紹,前來看房的內地買家與本地買家各占一半,而購買四房單位(約150平方米)的占比約為18%,而購買開放式一房(270平方呎)的客戶多為投資用途。


登記申請抽籤的大廳內人聲鼎沸,代理人與客戶熱切攀談,而廳內較為隱蔽的仲介代理的小房間內,登記者的身份證影印檔從仲介代理們的印表機裡一張張的飛出,連同代理們永遠也派不完的廣告宣傳單,散發著較濃的油墨氣味。

 

“我想買可以看到海景的四房單位,在香港養老。”一位元內地人告訴財新記者,自己的兒女在香港定居,想要買大房在香港養老。相比香港本地買家,內地買家更加傾向購置千呎(約130-150平方米)“豪宅”。

 

近期在市場氣氛向好的帶動下,3月10日追蹤香港樓價的中原城市領先指數報148.67點,創歷史新高,且為連續第六周上升。這一指數在2015年9月達到歷史高位146.92點後呈現U型反彈的趨勢,先是一路下跌至2016年3月的低位127.46點,後又回彈近16.6%至上週五的148.67點。

 

2016年第二季,香港樓市突轉熱,其中不少為購置二套及以上物業的投資買家。去年11月初,香港政府出臺辣招,所有香港永久居民及公司買家,在香港購買第二套及以上住宅物業時需繳納雙倍印花稅,稅率將提升至統一的15%,而香港非永久居民的購房稅則增至30%。據香港土地註冊處資料顯示,辣招出臺後,2016年12月住宅樓宇買賣合約數目下滑至3550宗,環比下降47.3%,而2017年1、2月也僅有分別3286及4079。

 

對此,林浩文認為,今年春節過後,香港的一手房(首套房)交易活躍,當前市場交易以一手房(首套房)為主,而一手房(首套房)的買賣帶動整個市場的氣氛,且香港本地購房者中6至7成為打工族,以購買中小戶型為主。

 

他預計,2017年香港樓市變動不大,樓價或會向上調整5%,風險因素則包括美國加息,若美國繼續加息3-4次,香港跟隨加息1到2個百分點,供樓負擔率會上升,影響居民的購買力。(駐香港記者姜博文/財新網)

16. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 2017-03-20 21:28:40

處女貸vs離婚買樓

曆新年後內地樓市再趨瘋狂,多個熱點城市樓價在短短一個月內暴漲三成,比香港還「癲」得多。最「癲」的是首都北京,市中心樓價貴過香港南昌站新盤,即使以往被視為鄉郊的五環外地區,每平方米已要10萬元人民幣(相當於呎價1.1萬港元)起步。

為冷卻這股狂熱,以北京為首的十多個城市在周末再出「辣招」,其中重點是俗稱「處女貸」政策,只有「真正首次申請按揭」人士,才可借取六成半按揭買樓,否則最多借四成。這招是要堵塞「離婚買樓」、「近親轉讓」等政策漏洞,比起香港的「首置免DSD」更加名副其實。

京樓價月飆三成 拋離滬深

北京無疑是最近這一輪樓市狂熱的火車頭,也為全國其他城市帶來示範效應。正如筆者2月初在〈北京削地控樓價〉一文指出,當地不但沒為紓緩樓價而增加土地供應,更加反其道而行,為了控制人口膨脹、避免生態災難而削減用地,自今年起每年要減少30平方公里建設用地(措施包括把部分工廠、批發市場、物流中心、政府機關和學校遷離北京),目標是把整個北京市建築物佔地由目前2921平方公里,到2020年削減至2800平方公里。

一方面減用地,另一方面在內地政治經濟生態下,北京作為首都始終滙聚全國資源,各地青年不論為了從政、發達或追求文化藝術理想,最佳捷徑都是湧進北京,哪怕只是「北漂」。再者,內地社會已趨向中產化階段,中產最着緊的就是不要讓下一代「輸在起跑線」,最佳辦法也是搬到北京,購買所謂「學區房」(位於名校網的住宅單位),讓子女可以從名牌小學到中學再到「清北人」(清華大學、北京大學、人民大學)一條龍,在人生起跑線上遙遙領先其他省市的同輩。

當然,上述都是長期的基本因素,並非一朝一夕出現,不見得足以支持北京樓價在短短一個月內暴漲三成,甚至拋離上海和深圳,一騎絕塵成為「超一線城市」。不過市場從來都不理性,再加上中國人喜愛一窩蜂炒作,自然火上加油,愈炒愈升,愈升愈炒。

無論如何,儘管北京市的盤算裏有「借高樓價控制人口」的意圖,不過近月這種失控飆升卻絕非當局所樂見。

新首置優惠「認房又認貸」

何況由北京牽頭的狂熱已蔓延至全國樓市(甚至相比之下,香港樓價亦顯得不貴。當然,對於研習調理農務系嘅118食屎專家傻燦‧土著‧自醉‧阿井而言,則不知要賣幾多次Sea Food先儲夠首期),肯定不利於衛生、醫療、金融、經濟和政治穩定。

所以在剛過去的周末,北京市又出「辣招」嘗試壓抑樓價,主要有兩個招數,一是針對企業購買住宅單位,最少3年後才可再度轉手,這是為了打擊人們透過公司名義參與炒樓。

二是從按揭限制出發,以往北京市政策是「認房不認貸」,只要目前沒持有住宅物業,便可作為首次置業者享受各種優待,包括借盡最多六成半按揭,以及還款期長達30年。

不過,從3月18日(上周六)起,政策改為「認房又認貸」,就算目前沒持有住宅物業,但在全國銀行系統中曾有借取按揭貸款紀錄,便不可被視為首次置業者,只可借取最多四成按揭,而且還款期上限為25年。

這招是為了打擊民間的「你有張良計,我有過牆梯」,例如一些夫婦為了買多一層樓,不惜「假離婚」,讓原本物業轉到妻子名下,丈夫就可用「清白之身」扮演首次置業者,以最大優惠再買一層樓;又有人用「近親轉讓」招數,不惜繳付買賣稅款和雜費,把物業轉到妻子或兒子名下,然後自己再去買樓。不過在新政策下,只要曾有借取按揭紀錄,便不可再用這些「過牆梯」。所以內地坊間把新政策俗稱為「處女貸」,只有真正在人生中首次借錢買樓的人,才可享受首次置業優待。

比香港辣招更嚴謹實在

香港對首次置業者也有優待,例如可豁免15%雙倍印花稅(DSD)。不過,香港這種「首置優待」並非完全名副其實,不一定真的「首次」置業才可享受,即使是「第一百次」置業,只要在這個moment沒持有物業便行。例如某位身家以百億元計、有「舖王」之稱的資深樓市投資者,去年底便以「首置」身份買入聶歌信山山頂豪宅,得以節省數千萬元稅款。相比之下,北京市的「處女貸」政策似乎較香港嚴謹及實在。

然而講到底,北京和香港的「辣招」即使細節上略有出入,整體理念卻如出一轍,均屬於需求管理(Demand-side Management)招數,藉着增加買家的交易成本,一來杜絕短炒,二來挫折長線投資需求,以及暫時抑制「剛需」,希望有助紓緩供不應求。惟觀乎香港經驗,只要基本因素不變,這些需求管理招數效果相當短暫。

何況,香港政府在需求管理之餘,至少在口頭上也會承諾致力增加供應,北京市則反過來削弱建設用地,令大家心知肚明未來供應恐怕更加有限。

當然,大家切莫低估內地當局調控市場的決心,筆者相信更多「辣招」尚待推出。北京樓市若不識趣地繼續失控,當局在必要時甚至可以重返計劃經濟,由政府直接限定每一宗物業交易價格,大家且別太放肆。

 
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