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文亮言

回報令樓價下跌
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2017年2月14日

  一般人認為加息會令樓價下跌,我認為不一定,如果租金同時間提升,令回報提高,加息就唔會令樓價下跌,不過,在現實生活,香港住宅樓宇,除了那些被壟斷劏房之外,各類型租金均呈現出明顯下跌跡象,就算樓價保持平穩,回報亦被拖低,理論上樓價應該下跌,不過,現在就反其道而行,在回報下跌之下,樓價反而上升,這是一個不合理現象,但如果租金不及時回升,在各項有力影響的因素不變之下,樓價始終會向現實低頭,即是會向下作出合理調整。

  當供應增加,將會驅使租金進一步下跌,收入減少,利息上升,則直接增加成本,兩個因素均會令回報下跌,除非有一些未能預知的利好因素,否則,一般分析員都會肯定樓市將會進入下跌軌跡,這是鐵一般的道理,現在仍然說樓價將會上升三四成的人,除非他們有一些特殊見解,否則,只是胡言亂語。

  有人不同意我的見解,他們會認為現在是正回報,買樓之後可以日日賺,比起以往的負回報,買樓之後要日日蝕顯得非常不合理,樓價上升只不過是將回報合理化,但千祈唔好忘記,所謂日日賺是全靠一個不合理的低息環境所做成,而這個低息環境正在合理化,現在的日日賺,很快就會變成冇得賺,較後就會變成日日蝕,如果到那時候才確認樓市下跌,就已經太遲,

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1. 鳥5 2017-02-14 09:57:15
非常同意、但冇人知音樂幾時停
2. 同意 2017-02-14 10:29:30
引刀兄,唔好中伏,唔好表態,
果兩日一轉,又搞到你尷尬
善意
3. 真真薯片 2017-02-14 11:14:15
得一層自住樓既業主根本就冇放租, 只從報紙得知租金升跌, 租金跌關佢叉事, 除非急放又放唔出, 先會識驚

其實幾時都有人急放, 不過急放既人唔多, 係新供應極少(或者可以話係尚未推出)既情況下, 急放既盤都比剛需吸納, 要市場氣氛逆轉, 剛需縮沙, 普通業主死坐, 急放業主放唔出先會現形, 數量少既急放盤比數量更少既買家鋤價, 造成低成交乾跌
4. 忠忠直直 2017-02-14 11:29:12
回報同價值關係不大, 負利率債券都有人買,
風險愈低,回報自然愈低
5. 引刀一快 2017-02-14 12:16:42
To 2樓 兄台


睇唔明。
6. 自我陶醉 2017-02-14 12:33:07
有價冇市,賣唔出自然要放租,租盤多,租金自然跌,租金回報下跌,投資吸引力自然減,租盤未被市場吸收哂,又嚟新盤供應增加,到時就要考驗炒家口中的住屋需求是否真的那麼厲害了,看來息口走勢將決定樓價走勢,若比預期慢還好,要留意的是全球的通脹壓力正在上升,這對息口走向有一定影響。
7. Tony lam 2017-02-14 12:43:50
美國佬篤手指印銀紙、作個名堂叫…量化寬鬆、即係銀紙要幾多就印幾多、咁息口就一定低到O咁滯啦!

而家比僅嘅供樓息口、實質係銀行抽水/皮費嚟嘅。

除咗食店、商品趨勢就網購玩大份、以前實體經濟仲可以疏導下資金、但印咗咁多銀紙、實體生意用嚟食共使、真係用嚟用去都係面果浸。

香港人不嬲好有銀、重點係呢幾十年、阿爺嘅表現、信者長勝、唔信嘅輸到攤攤腰、(唔信阿爺班so called民主派多數走咗鷄、執唔到就係咁解嘞) 長遠真係冇乜好擔心時、呢個先係支持樓價主要因素、投資樓市最主要着眼升值預期、租金回報係次要考慮。

現價1成上落啦!低5%已經好多人即索、高5%都冇幾多人肯割愛。

以香港人嘅實銀真係可以索乾哂D樓㗎、前提係阿爺比到安全感我地 !  咪攪一人一票嘅真普選、因為會比咗空間人地興風作浪、掛住內耗時、就兇多吉小。


8. 引刀一快 2017-02-14 13:27:50
俾老婆扣住回鄉證嘅扮叔父又講大陸嘞。

9. Tony lam 2017-02-14 19:16:13
儍刀   …信者長勝、唔信嘅輸到攤攤腰、…就係呢2句篤親你哩、咪咁激心啦…塘邊鶴吹吹下、輸冇你份時、人地贏你就咪咁忟啦!
10. 引刀一快 2017-02-14 19:23:17
勝唔勝,都係出於了解,唔係相信,所以我就係知道你水平低,你成日望人輸啫,望就得喇咩?傻蟹。


11. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子說不 2017-02-14 20:56:32

面對高樓價問題,很多城市情況與香港一樣, 想盡辦法覓地建屋,務求增加供應以平抑樓價。北京卻反其道而行,其新任市長蔡奇剛宣布,由今年起不但不會再增加土地供應,反而每年要削減30平方公里建設用地(相當於158個維園),即是把現有建築物拆除,還原為空地;假若某年度減地超標,例如達到35平方公里,多出來的5平方公里才可以用來建新樓。此一「超級辣招」若能順利執行,便意味北京不論城市密度或人口總數,均將逐年顯着下降。

所謂新官上任三把火,剛於上月20日就任北京市長、被視為習大大心腹愛將的蔡奇,似乎特別猛火。他本星期在市政府座談會上宣布北京未來土地政策大計,自今年開始每年削減30平方公里建設用地,目標是把整個北京市建築物佔地由目前2921平方公里,到2020年削減至2800平方公里。

根據經濟學原理,假若一個城市樓價因供不應求而飆升,最「正路」當然是竭力增加供應,藉以平抑價格。就像香港包括現任特首以及多名下屆特首參選人,均提出積極增加土地的方法,甚至向郊野公園打主意。由此看來,蔡奇要求北京建設用地「不增反減」,豈不倒行逆施?

人口超上限 放任勢半癱

蔡奇此一政策背後有兩大思路。首先,北京常住人口已達2170萬,以人口計,是僅次於上海(2415萬)的中國第二大城市,同時是全球第三大城市(巴基斯坦卡拉奇排第二),存在着很多「大都市病」,包括環境污染、交通擠塞、食水短缺、公共資源不足等。向來有一派說法指北京人口總數已超出可容納上限,若繼續放任人口不斷增加,將釀成自然生態災難,並可能令整個城市機能陷於「半癱瘓」。

所以蔡奇現在勒令北京縮減建設用地,某程度上正是對症下藥。在首階段,他將針對工商業及非本地行政設施,例如今年內要強制500家製造業工廠撤出北京,並疏解120個批發市場和38個物流中心,同時安排逾40家高等院校及醫院遷離北京市區。這些設施拆除之後,便可還原為空地,用來種樹種草,或者興建公園、廣場、噴水池、步行道等低密度社區設施,屆時「大都市病」可望大大紓減。

其次,北京市建設用地由1990年約1200平方公里,至2000年達到1900平方公里,繼而增至目前接近3000平方公里,急速擴張之餘,樓價不但未見緩解,反而同步上漲,升幅持續跑贏全國,近兩年更流於失控,與香港不遑多讓。

逆向思維 疏導北漂需求

究其原因,北京作為首善之都,滙聚商業、教育、醫療、文化和娛樂等資源,所以全國13億人當中,不論出於什麼原因,只要負擔得起條件、願意付出代價,很多人都有湧入北京的慾望;例如「北漂族」這個名詞,正是指從各地遠赴北京追尋夢想的民眾。至於其他大城市,即使繁華如上海、深圳,卻鮮有「上漂族」、「深漂族」等講法,可見北京在13億人心中的獨特地位。

正因如此,即使北京不顧自然資源限制,堅持不斷增加土地供應,依然會吸引全國更多民眾湧入,當中的「北漂族」若能在北京站得住腳,繼而結婚生仔,將產生更多土地需求。換言之,對於這個備受全國民眾嚮往的城市,增加土地供應非但無助改善供不應求,反而會像抱薪救火,加劇惡性循環。

蔡奇採取的是另一條路,從限制需求着手,例如把工商業、教育、醫療及首都行政等部分資源遷離北京,自然會把追求這些資源的各地民眾也「引離」北京,從而控制土地總需求。事實上,這絕非北京市自把自為,而是中央層面的國策思路。去年公布的《國土資源十三五規劃》已明確要求,對於京津冀、長三角、珠三角等地區,應以盤活存量用地為主,嚴格控制新增建設用地;尤其是北京、上海、深圳、武漢、南京、杭州等超大和特大城市,原則上不得再新增建設用地。

為全國垂範 短期利內房

不過,地方政府向來依賴「土地財政」,限制建設用地將意味賣地收入大減,因此上述國土規劃能否落實,很多人一直半信半疑。今次由「習大大愛將」蔡奇在北京率先高調執行,就有打響第一炮、為全國垂範之效;若連首都也能做得到,其他大城市相信沒藉口卸膊。

因此,近日內房股急升,除因憧憬「大時代」重臨,亦與蔡奇點起的這把火有關,即使北京此一「超級辣招」長遠或可透過限制需求以平抑樓價,但短期內難免令供不應求進一步加劇;假設大城市不增加土地供應,那麼一眾內房股目前坐擁的土地資源,自必更加稀缺和搶手,資產價值可望水漲船高,香港更是坐享其成,引刀大陸燦‧土著‧自醉‧浪子‧烏5及阿井日日睇著人哋收Pays,又要繼續失望了。

12. 真真薯片 2017-02-14 22:08:28
如果買樓, 中國長勝, 如果買股, 美國長勝, 其實睇你買乜, 不過香港買美股既人應該唔多就真
13. 支持必跌教父 2017-02-15 01:18:24
最重要是堅持樓市必跌,毋須任何理由,免得與人口實,亦省得日後百般自完其說。堅持必得最後勝利,子孫無盡,世代相傳必跌論。
14. 疑問 2017-02-15 02:00:17
租金真係跌左?
點解感覺我住個頭d租貴左既?
 
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