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底子厚 樓市穩

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蔡志忠

2022年6月15日

底子厚 樓市穩

 

蔡志忠

亞洲地產創辦人
香港專業地產顧問商會會長
香港東區工商業聯會首席會長

  具有香港樓價指標的中原城市領先指數,最新錄得182.5點,相對歷史高位的190.5點,只相差不夠5%。在這驚濤駭浪的幾年間,中港經濟不穩,世界金融動盪,香港樓市能守住這個價位,可說是難能可貴,也證明香港「底子」很厚,樓市相對穩健。

  作為國際大都市,除了要向世界開放,我們還有甚麼功能?「一國兩制」的成功,其實就是對外開放的成功,香港必須發揮與內地城市不一樣的功能,才能貢獻國家和成就自己。因此,在政經制度上,香港未來仍然擁有獨特的優勢,就像領導人說的,香港「一國兩制」的制度不僅50年不變,50年後也不用變,直言:「為什麼要變呢?」

本港監管借貸比內地嚴謹

  正是由於制度的不同,香港金融機構相對保守,金管局對銀行放貸的要求,是有一套嚴謹的監管機制;相對而言,內地金融機構比較寛鬆,至今仍有通過密切關係而取得融資的渠道。就如不少內地開發商財務狀況超越「三條紅線」,借貸高達資產的6成到8成甚至以上,一旦市場稍有變化,便容易資不抵債;香港地產商平均負債大約在1成到3成左右,面對市場出現波動,香港財團的防守能力自然較強。

  同樣地,香港銀行對樓宇按揭有嚴格規定,即使是幾百萬的貸款申請,也需要按照指引批核,包括壓力測試等等。香港市埸透明度高,二手樓市場成熟,交投量比一手樓還多,而且有66%的物業已經沒有按揭,即使經濟環境有變,失業率上升,但業主們的財政相對穩健,甚少大幅割價求售個案出現。

  內地樓市不一樣,交投量集中在一手樓市場。根據一些大型內房地產商的數字公布,年初至今,樓宇銷售普遍比去年同期大幅下跌6成到7成左右,交投量暴跌,地產商自然有減價促銷壓力。雖然樓價跌多少沒有準確數字,但急於套現還債的內地地產商,預期減價幅度高達一至兩成以上。

  根據以上分析,本港樓市較為值得投資,房屋除了在本地有極大需求之外,對內地買家也有潛在市場需求。香港奉行「一國兩制」,保護私有產權,資金自由出入等等,這些都具有吸引資金的能力。現在大家需要的是耐性,必須做好個人防護,總有一天,國內外都通關時,便是香港樓股再度蓬勃之時。

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1. 正確 2022-06-15 10:27:54
同意蔡生文章,監管嚴厲,所以香港比較穩健,樓市上落唔大.
2. 正確 2022-06-15 10:29:26
 好見解!

 [內地樓市不一樣,交投量集中在一手樓市場。根據一些大型內房地產商的數字公布,年初至今,樓宇銷售普遍比去年同期大幅下跌6成到7成左右,交投量暴跌,地產商自然有減價促銷壓力。雖然樓價跌多少沒有準確數字,但急於套現還債的內地地產商,預期減價幅度高達一至兩成以上。]
3. 講樓 2022-06-15 10:37:03
香港底子厚,完全事實,好穩定!
4. 講得掂 2022-06-15 17:45:20
底子厚,只係怕加息.
5. 基層市民 2022-06-15 17:46:36
新樓都一Q清袋,証明香港仲係好環境.
6. 過路者 2022-06-15 19:40:06
根據以上分析,本港樓市較為值得投資,房屋除了在本地有極大需求之外,對內地買家也有潛在市場需求。香港奉行「一國兩制」,保護私有產權,資金自由出入等等,這些都具有吸引資金的能力。現在大家需要的是耐性,必須做好個人防護,總有一天,國內外都通關時,便是香港樓股再度蓬勃之時。

通關等到頸都長.
7. 唔好太淡 2022-06-16 00:30:31
誰話樓價必升?唔係升唔係淡,唔咸唔淡啦.
9. 冇意思 2022-06-16 22:37:33

唔知俾邊個踢一踢......冇意思......


此外,有投資者因加息看淡後市,昨晚(15日)已蝕讓出貨。中原胡鴻洲指,佐敦珀‧軒一個低層單位,實用面積約229方呎,原業主從事金融行業,2013年以499萬元購入收租。至去年單位已交吉,並開價480萬元求售,樓市轉弱,今年已減至430萬元吸客,較銀行估價更低。由於早已預期美國加息,恐後市更靜,再減價至410萬元沽貨,呎價約17,904元,持貨約9年帳蝕89萬元,期內樓價跌幅約18%
10. 蝕咗先 2022-06-17 02:45:34


底子厚 蝕咗先......


踏入2022年,本港樓市受第五波新冠疫情、國際地緣局勢不穩及港股大幅波動等影響,市況急速降溫,今年首季尚未結束,住宅市場至少已錄得130宗損手成交,而且蝕讓情況有惡化趨勢,本月平均每日錄2.5宗損手個案,比1月份平均每日1.1宗大幅倍升,在低價潮下,銀行估價取態難免審慎。

  據《大公報》統計,今年截至3月22日為止,住宅市場已知蝕讓成交達130宗,而且損手情況愈趨頻繁,以3月首22天為例,市場已錄約55宗虧損個案,而今年2月全月及1月全月,相關成交分別達38宗及37宗,可見蝕讓有增加趨勢。

  值得留意,以3月首22天市場暫錄55宗蝕讓成交計算,即平均每日約2.5宗損手,與2月及1月同期比較,平均每日分別僅約1.3宗及1.1宗,足見第五波疫情愈趨嚴峻,加上美國相隔逾3年再度加息,本港息口勢低位回升,小業主於種種不明朗因素下,寧願選擇提早止蝕離場。

  綜觀今年錄得的蝕讓個案,遍及中小型住宅及貴重豪宅類別。樓齡方面,除了去年已頻頻見血的半新盤外,連傳統藍籌屋苑也罕有地出現業主損手,可見樓價跌勢全面。

  孫宏斌胞弟輸億元

  其中,最矚目的三大蝕讓成交均由豪宅包辦(見表),包括西半山干德道敦皓高層C室連平台特色戶,實用面積2343方呎,連約460方呎空中平台,原由融創中國(01918)董事長孫宏斌胞弟孫宏兵於2018年10月以1.888億元購入,當時支付30%買家印花稅,入市成本達2.45億元,單位本月以約1.38億元易手,賬面貶值約5000萬元,若連各項稅款計,估計合共損手1.088億元或57%。



11. 唔知 2022-06-18 00:57:00

唔知俾踢邊塊地???


潘蘇通旗下、截至2021年6月底止兩個財政年度勁蝕超過88.59億元的高銀金融(00530)噩耗不斷,註冊地百慕達的最高法院於當地時間5月13日舉行關於清盤的押後聆訊中,下令David James Bennett、Mat Ng及Adam Hopkin為該公司的共同臨時清盤人,為公司進行重組,本港時間同日起生效。



(星島日報報道)去年曾爆「撻訂」風波的高銀金融(530)再次「棄守」啟德地,高銀昨早公布,因本港物業市場不明朗,以逾七十億四千萬元出售啟德4B區4號住宅地皮,較一年半前的入手價八十九億元折讓約兩成一,高銀預期將自出售事項錄得虧損約二十五億七千萬元。去年六月高銀曾以本港局勢不穩為由「撻訂」一百一十一億元的啟德商業地王,是次又再蝕讓離場,意味着高銀已全面撤出啟德發展區。


12. 鬆綁 2022-06-18 13:10:19

被玩被踼盤......

凱滙鬆綁盤蝕逾50萬



此外,美國加息後有投資者蝕讓。消息透露,觀塘凱滙2座中層戶減價逾百萬元,剛售1,308萬元,持貨約3年帳面貶值逾50萬元

13. 話口未 2022-06-18 13:17:27

話口未完,又有人做淡......唔好用粗俗語言文字評述啊......


中原城市領先指數 CCL

本週公佈
180.78
較上週
 0.95%
較上月
 0.58%
每週五公佈 – 最新2022/06/17公佈,反映2022/06/06至2022/06/12(預計簽署正式買賣合約時段)的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約

14. 好好玩 2022-06-18 21:50:58

似乎玩開好好玩......

新冠病毒自2020年初在港爆發至今,持續逾兩年,期間斷斷續續推行的限聚令、禁堂食等防疫措施,均令零售、餐飲商戶生意受重創,舖租跌至谷底,連帶舖位價值亦「大插水」。據《香港01》統計,自2020年起,街舖市場已錄得超過100宗蝕讓個案,個別蝕幅高達六成,亦有旺區街舖業主損手逾2億元。業界人士認為,零售市況前景仍然未明,舖市跌勢未止,料今年餘下時間蝕讓個案只會愈來愈多......

15. 唔好意 2022-06-19 00:40:29

被玩得多,踼得多,唔好意頭......

【大公報訊】多個新盤搶客,加上市場觀望美國聯儲局6月議息,二手樓市觀望。反映5月下旬市況的中原城市領先指數(CCL)最新報180.78點,按周跌0.95%,幅度為12周最大。

  中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示,聯儲局本周四加息0.75厘,對本地樓市的影響將於7月上旬公布的CCL才開始反映,相信短期內未能升穿182點至184點水平。

  在加息預期影響之下,CCL已連續8周於180點到182點之間窄幅徘徊,反映5月23日至29日市況的CCL,最新報180.78點,按周跌0.95%。至於大型屋苑、中小型單位及大型單位指數,分別按周下滑1.12%、1.06%及0.45%,可見加息預期之下,中小型單位樓價率先受壓。

  觀塘凱滙錄美國周四加息後首宗蝕讓,消息指,該屋苑2座低層H室,實用面積717方呎,原業主2018年底以1365萬元一手買入,憂慮本港息口上調,最新以1308萬元賣出,持貨3年半賬蝕57萬元或4%,連雜費料蝕逾120萬元。



16. 讓被 2022-06-19 01:56:39

豪宅蝕讓被踢??? 被玩???


澐瀚複式連花園特色戶4950萬沽,帳面蝕約2103.9萬,貶值約29.8%。

美聯營業經理張銘新表示,九肚山澐瀚2座低層一個複式戶,面積約2182方呎,附設近500方呎私人花園,4房雙套間隔,屬區內少有的特色戶型,外望開揚山景,全屋裝修改為北歐風格,內籠保養得宜,1年前放盤原叫價6000萬,新近減價至4950萬連車位獲區內換樓用家承接,呎價約22686元,低市價約一成。


17. 溫故知 2022-06-19 13:42:50

溫故知新, 得到未來......何需用腳踢,何需使用粗俗字粗俗語音來評述樓市旺/淡......



近期二手樓市暢旺,不少成交出現破頂或業主勁賺離場例子,不過位於港島北角半新盤「維港頌」近月不停錄損手個案,對新盤買家有甚麼啟示?

長實發展的北角「維港頌」,早於2017年開售,該盤屬於整個北角油街綜合發展項目的一部份,包括6座住宅及酒店混合式發展大廈。其實「維港頒」擁有不少賣點,逾9成單位享有海景,距離炮台山港鐡站步程只是逾5分鐘。

不過,單計連續兩周至少有兩宗蝕讓個案,包括「維港頌」7座低層B室,實用面積1318平方呎,4房套間隔,享維港海景,以3940萬元將單位易手,折合平均實用呎價29894元,屬市價成交。原業主於2017年4月以4289萬元買入單位,持貨4年,帳面蝕349萬元。

另外,「維港頌」1座中層A室,實用面積1503平方呎,4房雙套間隔,享全煙花海景。業主以5000萬元沽出,折合平均實用呎價33267元。原業主於2018年3月以5471萬元買入單位,帳面蝕471萬元。

據悉,維港頌今年至今暫錄7宗二手買賣,6宗帳面虧損,損手幅度介乎7%至16%不等。

既然該盤擁有不少優勢,但二手成交價仍強差人意,原因係當年開價太進取。

「維港頌」於17年開賣時,樓價處於上升軌,首批推出76伙,1房戶折實入場價賣過千萬元,而4房折實呎價最高逾4萬元,連天台特色戶更以呎價5.5萬元沽出,創出項目新高。整體呎價直逼中、西半山豪宅價位,折實呎價更較同區新盤亦有溢價25%。

再者,「維港頌」首批折實平均呎價都要3萬元,較區內二手屋苑,如「城市花園」、「海天峯」等高出最少17%。買家當年高位接貨,而預先消耗了未來樓價升勢。

豪宅都受「北水」影響

「維港頌」當年開售成績算理想,獲不少中港實力買家承接,不過全球疫情沒完沒了,中港兩地至今仍未通關,內地有財力的買家於本地市場上買少見少。部分業主因本身財務及資金周轉需要,而需要先行割價放售,加上「維港頌」地點並非處於傳統豪宅地區,影響市場承接能力。

因此,買家在買入新盤時,要特別注意發展商開價是否過高。如果跟同區二手及新盤溢價太多就要留意。即使新盤有多個利好條件,但以錯誤價錢買入好的物業單位,亦未必可以保證包賺離場。








18. 得閒 2022-06-20 00:39:50
得閒, 踢踢氣水樽都幾好玩......

疫情似有放緩,惟樓市仍然未明朗,6月踏入第9日,二手市場已連環錄得至少10宗蝕讓成交,平均一日一宗,而且有一共通點,便是全數於2018、2019年樓市高峰期購入,適逢近三至四年樓價表現反覆,業主現沽貨大多需要蝕讓、或只能平手離場......

本月的蝕讓成交中,涵蓋藍籌屋苑、半新盤及至居屋。其中,黃大仙慈愛苑三期一伙兩房戶,趁三年額外印花稅(SSD)鬆綁即以485萬元易手,較原業主2019年買入價計,帳面貶值約5.8%。

富誠地產助理分行經理謝婉玲指,慈愛苑三期M座高層4室,實用面積506平方呎,兩房間隔,今年3月於綠表市場放盤,原叫價548萬元,放盤不足三個月獲綠表人士洽購......



19. 唔知 2022-06-20 12:59:48

唔知俾邊個踼爆咗...


第一城3房業主料實蝕15%離場
以沙田第一城為例,新近易手的第24座低層E室,屬實用面積447方呎3房間隔;中原地產資深區域營業董事黎宗文表示,單位新近以608萬元易手,實呎13602元,原業主2018年4月以668萬元買入,持貨4年,帳面已蝕60萬元或逾9%,若連使費計,原業主估計要實蝕逾97.8萬元或近15%離場。


20. 樓唔爆 2022-06-20 20:52:33
專被踢爆見到咁多蝕讓盤,改變咗態度?變咗鵪鶉.哈哈!
21. 閒時喜 2022-06-21 00:44:04

閒時喜歡 專玩踼爆氣水樽.....會產生精神興奮旺財感覺......你知唔知???一啲機密???


重磅投資者加也快出貨,「盡沽」收物樓蝕讓套現。市場消息透露,何文田皓畋9座一個連平台單位,實用面積約548方呎,曾叫價1,220萬元放售,剛以1,160萬元售出,呎價約21,168元。原業主早於2017年以「一約多伙」形式,合共以逾3,570萬元購入3個單位收租,於去年及今年以1,200萬及1,110萬元先後沽出兩伙,連同是次成交,3伙套現3,470萬元,帳面貶值約100萬元離場。



22. 都幾好 2022-06-21 00:52:06


喜歡踢嘢都幾好玩......


美國上周加息0.75厘,加息幅度之大是近28年來未見,市場憂慮港息跟加。中原李嘉儀表示,加息影響買家入市信心,業主每月供款亦增加。形薈新近錄得一宗成交,業主見租客遷出1個月後仍未見問盤,即決定忍痛割愛,蝕29.25萬元沽出單位。

成交單位為筲箕灣形薈2座中層D室,實用面積318平方呎,開放式間隔,望開揚城市景。業主以612萬元將單位易手,平均實用呎價19,245元。

李嘉儀指,買家屬於區內用家,鍾情單位屬高層罕有放盤。原業主於2016年11月以641.25萬元買入單位,持貨6年,帳面蝕29.25萬元,單位貶值5%。



23. 都唔知 2022-06-21 01:04:35


都唔知做乜,  好似畀人追住踢???  唔好玩啦......


另半新盤繼續要損手。消息稱,馬鞍山雲海一個高層三房戶剛售1,370萬元,單位約4年帳面貶值逾50萬元。

美聯李澤權稱,沙田河畔花園F座高層4室收租盤,實用面積約242方呎,一房間隔,原業主移民賣樓,月初開價530萬元,放盤約兩星期,減價至469萬元沽,呎價約19,380元,持貨約4年帳面蝕約25萬元。

個別業主蝕使費出貨。利嘉閣趙洛民指,將軍澳中心11座低層兩房戶剛以675萬元沽,呎價約17,578元,原業主持貨約3年帳面僅賺9萬元,料屬明賺實蝕。


24. 樓唔爆 2022-06-21 19:28:10
唔好立亂聽吹好言論,過濾下好啲,尤其專被踢爆者小器人家,唔激得啊.
 
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