今年下半年住宅樓市明顯開始反彈，尤其是3千萬以內的物業市場，觀此走勢，明年繼續量價齊升似乎毫無懸念。樓市向好，專家們大多數認為豪宅最直接受惠，樓價升幅也會較為顯著，不過筆者卻有不同看法，覺得目前的中小型物業才是真正贏家。原因是什麼？擁有中小型物業的小業主，通常收入相對穩定，他們雖然大多數是打工仔，但從事的行業是銀行業、公務員或專業人士等，樓價跌一兩成對他們影響不大，也不會因負資產而斷供或急於賣樓，因為他們是長期自住用途。

　　另一邊廂，在大銀碼住宅市場，尤其是幾億元以上的排屋、別墅等豪宅，暫時仍然未能衝破陰霾，原因是借貸過度的關係。銀行向來的做法，喜歡將客戶的豪宅與商業物業同時捆綁在一起借貸，採用銀行拆息（Hibor）+約1.5厘來計算利息，以近幾個月銀行拆息徘徊在3至4厘左右計算，豪宅及工商物業的貸款利率比住宅高出逾一半。銀行從中獲取不少利潤之餘，這些負債過重的商家和中小企業們，唯有咬緊牙根頂住，期待樓市的春天盡快來臨。

　　日前，英皇國際（0163）公布，以11.6億元向華僑銀行（香港）出售灣仔告士打道60號商業大廈，總建築面積為95,515平方呎。英皇國際並指出，買方華僑銀行（香港）為公司之主要往來銀行之一。很明顯，這是一宗「債主變業主」的個案，債仔用物業作價來還銀行欠款，減輕負債讓財政更為健康，對銀主和債仔都是一件好事。華僑銀行需要一個總部，趁現今價格低迷時買進，既可滿足自身需求，又可幫助客戶解困，是雙贏局面。更何況本物業在12年前，由英皇國際向華僑銀行前度永亨銀行買入，如今「物歸原主」也算是一種緣份。以上做法是支持經濟的好方法，很值得金融機構效仿。

投資者和用家入市 減息利好商業地產

　　「債主變業主」的案例並非新奇的事，主要集中在樓市大幅下行時期，例如出現金融危機、發生疫情與高息周期後的市況。以下是一些具代表性的案例：今年2025年，東亞銀行以約7.9億元接管山頂歌賦山道15號超級豪宅，「債主變業主」後將該壞帳資產收為自持，待日後善價而沽；近年從2021-2025年：集友銀行以12.98億元購買上環文咸東街一整幢大廈，南洋商業銀行以18.7億元購入觀塘全幢酒店等。這些案例都是比較保護資產的處理方式，對商業市場起積極作用。

　　在歷史案例方面，大家都不會忘記1997金融風暴、2003沙士、2008金融海嘯時的教訓，1998年因負資產個案高達10萬宗，2003年沙士時單年銀主盤拍賣成交超過3,500宗，當時的物業市況相當慘痛，為了防止悲劇重演，需要各方面作出更大努力。如今，「債主變業主」是幫助經濟的緩衝做法，短期內有助提振銀行資產質素，減慢樓價下滑速度，但這並非銀行長線業務，最終還是會逐步分批釋放予市場。

　　不過，假如業主損失重大，銀行往往也需面對減值及資本壓力，當然銀行也可以通過回撥減值，來改善資產負債表。從以上種種可以看出，債主和債仔都在積極妥善處理債務問題，相信會有越來越多有利雙方的協議產生。除此之外，喜見工商物業成交頻繁，大量投資者和用家蜂擁進場，商業地產日日見到交投，所謂「春江水暖鴨先知」，或者這些聰明的投資者早已洞悉先機，預期利率將會進一步下調，當美聯儲繼續減息，Hibor重回兩厘以下之時，商業地產的春天便會再次來臨。