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內地客對樓市比港客更有信心

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弼尖言論

內地客對樓市比港客更有信心

 

王弼

獅子山學會前主席
香港奧國經濟學院創辦人
2024年4月15日

  最近亞洲之旅,繼日本後,澳門亦有事務,有機會旋風式訪港。來亞洲之前,在外面聽過太多關於香港經濟的負面評論,因此要把握今次機會,親身驗證香港經濟的實際情況。

  王弼多年來跑到美歐亞個地區,跟當地從事各專業的朋友促膝長談,就是要避免受假新聞誤導,而香港的實際情況,一如所料,跟世界其他地區一樣,各傳媒都不能盡信,因為一個鏡頭,把焦點放在幾個吉舖上,便能製造香港步入大蕭條場景。事實上,某一天平日的中午,王弼到銅鑼灣某一大商場,想找一張兩人枱午膳,沒預先訂枱,竟然到處要等位,有位的餐廳,也有八成入座率,但非常嘈吵,讓我忍不住要轉場到登龍街,登龍街又是另一光景,不過該處就算是在疫情以前,午膳時段也不是太好生意。總之,不少傳媒的報道,其實沒有太大的參考價值,都是想給你看它們想你看的一面,所以重點是,讀者要培養出個人的分析能力。問題是現今社會,大部份人只訴諸權威,多國在新冠疫情的政策混亂可見一班,但當日對抗疫政策提出問題的人非常少,因此,王弼對社會上究竟有多少有獨立思維的人非常悲觀,但另一角度,如果閣下真的有這個能力,恭喜你,AI下一個取代的人肯定不是你,而且你必然有駕馭AI的能力,好好加以利用,前途無可限量。

  至於被不少外媒唱淡的香港旅遊業,可能王弼今次逗留在中上環,該處是舊香港的文化遺產寶藏,在荷李活道文武廟附近,不時看見歐美旅行團,加上大批內地自由行旅客在打卡,而附近的蘇豪區,一些食肆和麵包舖大排長龍(內地客居多),一些傳統酒吧卻門堪羅雀,一個鏡頭,可以把香港說成繁華盛世,另一個則跌落萬丈深淵。但明顯地,疫情以後,特別是內地遊客的消費模式有重大改變,而這種改變是必然的進程。過往內地遊客大鄉里出城瘋狂消費模式不可能永遠持續,他們多了旅遊經驗,在消費上自然會更聰明更理性,把這種轉變稱為「窮遊」,只是評論的人對內地遊客持續「爆買」有太過不設實際的幻想而已。另外,食肆和零售行業在社交媒體的利用,亦是新時代不能避免的事,一些店鋪明顯未能追上潮流而遭市場淘汰,加上香港確實有一些人才和資本外流、港匯高企、疫後復市較其他地區慢的情況,店鋪空置的情況在歷史水平上的確處於較高水平,需時由市場作出調節,例如舖租水平要進一步下降,舊思維經營模式要進一步被淘汰,過程當然痛苦,但只是周期拉長了一點,香港民間累積的財力雄厚,只要亞太區和平,香港秉持基本法第五條「香港特別行政區不實行社會主義制度和政策,保持原有的資本主義制度和生活方式,五十年不變。」復甦只是遲早而已。

  至於香港樓市,過去一兩年的整體跌幅當然不少,但由於已全面撤辣,過去十多年來殘障了的市場機制回復正常,現在的成交價,更能反映香港樓宇的真實內在價值。王弼在不同媒體說過,有人說撤辣是為托市(Price Recovery),我不懷疑許多人有這個期望,但撤辣實際的效果是Price Discovery(樓價再發現),在Discovery的過程中,樓價在其他因素下(例如息口不跌反升)可能有再下跌的可能,但在負面因素消退後,例如息口始終有回落之日,港匯下跌,外資和內地客加大在港投資等因素,樓價就會復甦,而且沒有了辣招不合理的干預,下一次樓市的上升會更健康,不會出現於辣招時低成交乾升的情況。

  最近,長實黃竹坑上蓋之Blue Coast 銷售情況熾熱,首輪售出逾400伙,這不是一個小數目,令王弼注目的,是內地客佔近3成,其餘以本地用家為主。其實香港經濟雖然經過三年疫情蹂躪,但民間累積的財富仍是在世界各大城市的前列,而且大部份香港人對投資物業以外的資產有恐懼,撤辣後樓市機制健全了(相對新加坡60%的懲罰性辣稅),樓市比以往值得投資,資金會重投樓市懷抱。至於內地客,許多香港人不明白基本法賦予的「香港特別行政區不實行社會主義制度和政策,保持原有的資本主義制度和生活方式」,對內地人來說是有多大的意義,正如王弼有一位來自雲南山區的好友對我說:「王兄,我老家的那種貧窮,你是一輩子也不會明白的。」因此,王弼估計內地人對香港樓市的信心,可能更勝香港人,會是支持香港樓市復甦的第一波力量。

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