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按揭須知

申請文件

A. 個人客戶 (受僱人士)

  • 香港身份證
  • 物業臨時買賣合約 (如屬新造按揭)
  • 最近期之住址証明 (如水、電費單)
  • 最近3個月之銀行發薪戶口紀錄　(如閣下薪金浮動，需提供最近6個月証明)
  • 最近3個月的糧單 / 發薪通知書 (如閣下薪金浮動，需提供最近6個月証明)
  • 最近年度之政府薪俸稅稅單
  • 現職證明如公司聘書，僱主證明書，或咭片
  • **如轉按或加按客戶，需提供物業按揭供款表及近６個月按揭供款紀錄

B. 自僱人士 (獨資及合夥)

  • 商業登記證
  • 公司註冊證
  • 執業証書 (適用於專業人仕)
  • 董事及股東名單
  • 公司最近2年政府稅單
  • 公司最近2年已核實財務報告
  • 公司最近6個月平均淨資金流動的銀行戶口紀錄
  • 董事及股東的入息證明 (與固定入息人士相同)

按揭流程

購買物業按揭申請流程/一般程序

1
簽訂簽時買賣合約
 
2
簽署科一物業按揭轉介表
 
3
按揭同事提供市 場銀行資訊及跟進申請
 
4
向銀行提供所需 批核文件申請按揭
 
5
銀行成功批核
 
6
律師樓成 交及提取貸款

按揭保費一覽表

(保險範圍由按揭成數60%以上至90%)
自住物業貨款
物業價格 600 萬港元或以下適用

按揭種類 保險範圍跟據按揭成數 按揭年期 一次過繳付保費
(佔貸款額百分比)
 每年繳付保費
首年
(佔貸款額百分比)
 續保
(佔貸款額百分比)
浮息按揭 (%) (年) 佔按揭額的比率(%) 佔按揭額的比率(%) 佔按揭額的比率(%)
60%以上至80% 10 1.15 0.58 0.28
15 1.50 0.79 0.28
20 1.85 0.93 0.28
25 2.00 1.00 0.28
30 2.15 1.11 0.28
60%以上至85% 10 1.80 0.82 0.53
15 2.28 1.02 0.53
20 2.68 1.13 0.53
25 2.95 1.29 0.53
30 3.05 1.40 0.53
60%以上至90% 10 2.60 1.09 0.77
15 3.18 1.39 0.77
20 3.75 1.62 0.77
25 4.10 1.79 0.77
30 4.35 2.03 0.77

(保險範圍由按揭成數50%以上至90%)
只適用於申請人涉及任何未完全償還按揭貸款
物業價格 600 萬港元或以下適用

按揭種類 保險範圍跟據按揭成數 按揭年期 一次過繳付保費
(佔貸款額百分比)
 每年繳付保費
首年
(佔貸款額百分比)
 續保
(佔貸款額百分比)
浮息按揭 (%) (年) 佔按揭額的比率(%) 佔按揭額的比率(%) 佔按揭額的比率(%)
50%以上至80% 10 1.20 0.60 0.29
15 1.68 0.88 0.29
20 2.05 1.03 0.29
25 2.28 1.14 0.29
30 2.45 1.27 0.29
50%以上至85% 10 1.88 0.85 0.55
15 2.48 1.11 0.55
20 2.90 1.22 0.55
25 3.18 1.39 0.55
30 3.35 1.54 0.55
50%以上至90% 10 2.80 1.18 0.83
15 3.50 1.53 0.83
20 4.00 1.72 0.83
25 4.38 1.91 0.83
30 4.60 2.14 0.83

(保險範圍由按揭成數60%以上至90%)
自住物業貨款
物業價格 1,000 萬港元或以下及600萬以上適用

按揭種類 保險範圍跟據按揭成數 按揭年期 一次過繳付保費
(佔貸款額百分比)
 每年繳付保費
首年
(佔貸款額百分比)
 續保
(佔貸款額百分比)
浮息按揭 (%) (年) 佔按揭額的比率(%) 佔按揭額的比率(%) 佔按揭額的比率(%)
60%以上至80% 10 1.32 0.67 0.32
15 1.73 0.91 0.32
20 2.13 1.07 0.32
25 2.30 1.15 0.32
30 2.47 1.28 0.32
60%以上至85% 10 2.07 0.94 0.61
15 2.62 1.17 0.61
20 3.08 1.30 0.61
25 3.39 1.48 0.61
30 3.51 1.61 0.61
60%以上至90% 10 2.99 1.25 0.89
15 3.66 1.60 0.89
20 4.31 1.86 0.89
25 4.72 2.06 0.89
30 5.00 2.33 0.89

(保險範圍由按揭成數 40% / 50%以上至 90%)
只適用於申請人涉及任何未完全償還按揭貸款
物業價格 1,000 萬港元或以下及600萬以上適用

按揭種類 保險範圍跟據按揭成數 按揭年期 一次過繳付保費
(佔貸款額百分比)
 每年繳付保費
首年
(佔貸款額百分比)
 續保
(佔貸款額百分比)
浮息按揭 (%) (年) 佔按揭額的比率(%) 佔按揭額的比率(%) 佔按揭額的比率(%)
40% / 50% 以上至 80% 按揭成數 10 1.38 0.69 0.33
15 1.93 1.01 0.33
20 2.36 1.18 0.33
25 2.62 1.31 0.33
30 2.82 1.46 0.33
40% / 50% 以上至 85% 按揭成數 10 2.16 0.98 0.63
15 2.85 1.28 0.63
20 3.34 1.40 0.63
25 3.66 1.60 0.63
30 3.85 1.77 0.63
40% / 50% 以上至 90% 按揭成數 10 3.22 1.36 0.95
15 4.03 1.76 0.95
20 4.60 1.98 0.95
25 5.04 2.20 0.95
30 5.29 2.46 0.95

印花稅

物業印花稅及重價印花稅 (DSD)

樓價 (HK$) 香港永久居民及在香港沒有擁有任何住宅物業 購買非住宅物業
超逾 不超逾    
  $2,000,000 $100 1.5%
$2,000,000 $2,351,760 $100 + 超逾 $2,000,000 之款額的10% $30,000 + 超逾 $2,000,000 之款額的20%
$2,351,760 $3,000,000 1.50% 3.00%
$3,000,000 $3,290,320 $45,000 + 超逾 $3,000,000 之款額的10% $90,000 + 超逾 $3,000,000 之款額的20%
$3,290,320 $4,000,000 2.25% 4.50%
$4,000,000 $4,428,570 $90,000 + 超逾 $4,000,000 之款額的10% $180,000 + 超逾 $4,000,000 之款額的20%
$4,428,570 $6,000,000 3.00% 6.00%
$6,000,000 $6,720,000 $180,000 + 超逾 $6,000,000 之款額的10% $360,000 + 超逾 $6,000,000 之款額的20%
$6,720,000 $20,000,000 3.75% 7.50%
$20,000,000 $21,739,120 $750,000 + 超逾 $20,000,000 之款額的10% $1,500,000 + 超逾 $20,000,000 之款額的20%
超逾 $21,739,120   4.25% 8.50%
申請人士/公司 稅率

  • 香港永久居民購買第二個或以上住宅物業或;

  • 非香港永久居民購買住宅物業或;

  • 公司名義購買住宅物業

 15%

買家印花稅 ( BSD )

申請人士 / 公司 稅率
非香港永久居民或以任何公司名義購入 15%

住宅額外印花稅 (SSD)

物業持有期 稅率
≥ 6個月 20%
> 6個月至 ≤ 12個月 15%
> 12個月 ≤ 36個月 10%

相關連結

最新按揭指引

最新按揭指引(一般按揭)

按揭成數上限

 住宅物業 非住宅物業
自用 非自用
入息來源 香港 非香港 香港 非香港 香港 非香港
申請人於香港未持有任何形式按揭
HKD$1000萬 以上 50% 40% 50% 40% 50% 40%
HKD$1000萬 或以下 60% (貸款額不可超過500萬) 50% (貸款額不可超過400萬)
資產淨值批核 (不論物業價值) 40% 40%
申請人於香港已持有一或以上任何形式按揭
HKD$1000萬 以上 40% 30% 40% 30% 40% 30%
HKD$1000萬 或以下 50% (貸款額不可超過400萬) 40% (貸款額不可超過300萬)
資產淨值批核 (不論物業價值) 30% 30%
供款比率 / 壓力測試要求 (所有物業)
自用 非自用/多於一層按揭供款
入息來源 香港 非香港 香港 非香港
申請人於香港未持有任何形式按揭
供款比率上限 50% 40% 40% 30%
壓力測試上限* 60% 50% 50% 40%
申請人於香港已持有一或以上任何形式按揭
供款比率上限 40% 30% 40% 30%
壓力測試上限* 50% 40% 50% 40%
1.* 須假設利率以按揭利率(同業拆息’HIBOR’計劃需以鎖息上限利率計算)提高3%計算申請人的每月供款

最新按揭指引 (按揭保險費計劃)

私樓住宅 (包括樓花**)
樓價上限 HK$600萬
最高按揭成數 樓價 ≤ HK$400萬：80%-90%* 樓價HK$400萬 -$450萬 :80-90%*(貸款上限為 HK$360萬 )(以較低者為準) 樓價HK$450萬 -600萬 : 80%
供款比率 : 申請人未持有任何形式按揭(i) 50%（適用於按揭成數不超過 80%）；或 (ii) 45%（適用於按揭成數 80%以上）^
申請人已持有任何形式按揭(i) 40%（適用於按揭成數不超過 70%）；或 (ii) 35%（適用於按揭成數 70%以上）^^
最長還款年期 30 年
「原定/剩餘還款年期」 與「樓齡」之和的上限 75年
借款人類別 以私人名義申請之客戶
按揭保費 可選擇一次過付清或每年支付按揭保費，如選擇每年支付按揭保費將不設退保安排。 (詳情請參考按揭保費一覽表)
私樓住宅 (包括樓花**)
樓價上限 HK$600萬
最高按揭成數 樓價 ≤ HK$400萬：80%-85%* 樓價HK$400萬 -$450萬 :80-85%*(貸款上限為 HK$360萬 )(以較低者為準) 樓價HK$450萬 -600萬 : 80%
供款比率 : 申請人未持有任何形式按揭(i) 50%（適用於按揭成數不超過 80%）；或 (ii) 45%（適用於按揭成數 80%以上）^
申請人已持有任何形式按揭(i) 40%（適用於按揭成數不超過 70%）；或 (ii) 35%（適用於按揭成數 70%以上）^^
最長還款年期 30 年
「原定/剩餘還款年期」 與「樓齡」之和的上限 55年
借款人類別 以私人名義申請之客戶
按揭保費 可選擇一次過付清或每年支付按揭保費，如選擇每年支付按揭保費將不設退保安排。 (詳情請參考按揭保費一覽表)

按揭問答

1. (P按) 是甚麼 ?

(P按)是以銀行最優惠利率(PRIME RATE) 厘定實際供款利率的按揭計劃， 現時最優惠利率分別為5% (細P)1及 5.25% (大P)2， 銀行按揭利率普遍都以P- 形式， 現時最低P按按揭實際利率為2.15%。 而銀行會不時調整其實際按揭利率。 與HIBOR (銀行同業拆息) 按揭計劃不同， 由於最優惠利率波動性較少， 固此以(P按)供款會比(H按)較為穩定。

香港實行聯繫匯率制度， 美國聯邦利率調整或會影響香港最優惠利率， 2018年美國預期會再次進行加息， 固此今年香港最優惠利率跟隨美國"加息" 機會頗高。

  1. 細P 銀行: 滙豐銀行/恆生銀行/中銀香港/南洋商業銀行/集友銀行
  2. 除了以上細P銀行， 其它銀行均是大P 銀行

2. (H按) 是甚麼 ?

(H按) 是以香港銀行同業拆息(HIBOR RATE) 厘定實際供款利率的按揭計劃， 而HIBOR RATE 是銀行間互相拆借港元的利率， 現時銀行H按計劃會以1-MONTH HIBOR 計算按揭利率。 有關銀行同業拆息利率， 可參考香港銀行公會(https://www.hkab.org.hk/)每日厘定的最近牌價。 HIBOR RATE 並非完全代表銀行的借貸成本， 因銀行借貸資金主要經銀行自身存款提供

由於近年同業拆息處於極低水平， H按計劃比P按計劃便宜， 固此現時市場以H按主導。 絕大部份H按計劃都附設鎖息上限， 避免供款人因同業拆息抽升導致按揭利息突然增加。 鎖息上限以P按利率計算， 每月以H按利息及P按利息較低者作為下一個月按揭供款利率。

3. 定息好還是浮息好 ?

多年來銀行按揭主要以浮息為主， P按及H按同樣是浮息按揭計劃， 息率會跟隨最優惠利率(PRIME RATE) 及銀行同業拆息(HIBOR RATE) 升跌而調整， 個別銀行會不時推出定息按揭計劃， 利率會於固定時期內鎖定， 不會因市場波而影響利息支出。 然而銀行難以控制未來利息波動， 市面上未有任何銀行提供永久定息計劃。

現時定息按揭計劃大多固定於首1-2年， 期後回復P按或H按作全期按揭利率， 現時環球利率開始上調， 定息按揭可消除按揭供款人短期供款開支增加的風險。

4. 轉按有好處 ?

現時部份業主會於罰息期後把按揭'轉按'， 轉按主要會考慮以下好處:
  1. 減輕利息支出
  2. 賺取現金回贈
  3. 可延長供款年期， 減輕按揭供款壓力
  4. 藉物業升值， 從物業中套出現金作其它投資/ 還款用途
但留意轉按過程或需要關算下列有關開支
  1. 律師費
  2. 留意按揭罰息期， 如罰息期內轉按， 銀行會收取有關行政開支(罰息)
  3. 小部份銀行或會收取小額贖契行政費用

2017年是轉按市場較活躍的一年， 主要由於各大銀行減低按揭利率及加大現金回贈， 促使業主主動轉變按揭計劃。 此外， 樓價大幅上升也誘使業主把自已物業加按套現，相信這現像會於2018年持續。

5. 買新樓， 做發展商二按好， 還是按揭保險計

現時部份一手新盤都附設發商按揭計劃， 幫助首期較少的買家上會， 而同樣地， 政府按揭保險險計劃用意同樣是以較低首期人仕置業， 究竟對業主上會有何分別? 先講按揭保險計劃(MIP)， 因計劃有600萬以下樓價才會承保， 如樓價超過600萬的一手物業， 只可以申請發展商按揭。 而對比發展商按揭， MIP 批核條件較困難， 限制也較多， 而且需要繳付按揭保險費。 但是， 於銀行承做按揭上會風險較發展商按揭低， 而且銀行利息也往往低於發展商按揭， 固此條件乎合之下， 一手業主都傾向於銀行按揭。

發展商按揭批核較靈活， 也沒有樓價及按揭成數限制， 但是發展商按揭利息會較銀行高， 部份發展商或會於頭2-3年以提供較低利息優惠， 及後年期會調高息率。 而且， 因為業主承做的按揭成數或會高於金管局對銀行的旨引， 導致業主日後按揭轉回銀行時會相對困難。

6. 什麼是「按揭保險計劃」 ?

按揭証券公司於1999年開始推出按揭保險計劃(Mortgage Insurance Program - MIP)， 以協助市民借得較大的按揭成數， 付出較少首期置業。 此計劃必須合乎相關條件:
  1. 物業須要最少一位借款人/ 抵押人/ 擔保人自住
  2. 按揭人需是穩定入息， 受薪人仕
  3. 供款比例 / 壓力測試比例不可超過入息(50% / 60%)
  4. 首期不可從借貸中獲得　
  5. 物業樓價必須600萬或以下

現時參與按揭保險計劃，物業價值600或以下按揭上限可高達8成(首置置業人仕物業價值400萬或以下可按揭9成)， 業主只須繳付1-2首期便能成為業主。

7. 點樣可以做到9成上會 ?

9成上會除必須乎合"按揭保險計劃條件外， 還需乎合以下額外條件:
  1. 申請人/業主申請按揭時並沒有任何其它物業及業權
  2. 供款比例 / 壓力測試比例不可超過入息(45% / 55%)
  3. 樓會400萬或以下

8. 甚麼是TU?

按揭批核時銀行職員或會提及"TU" 一詞， TU 係指由環聯資訊有限公司(TransUnion -TU)提供的信貸報告， 報告內會顯示客戶所有有關於香港注冊銀行及財務機構(及部份個人) 登記的財務狀況， 申請人過去於銀行或財務機構拿取貸款及還款狀況一目了然， 最後還會根據有關記錄給與評分， 很多銀行及財務機構都會參考此報告計算申請人的還款承受能力及信貸狀況。

9. 甚麼是正面信貸料庫 ?

正面信貸資料庫是金管局2014年開始實行， 用以得知申請人持有按揭物業數量。 現時所有有關於香港物業按揭資料都會登記於該資料庫內， 銀行查詢此資料庫便可知悉申請人持有多少物業按揭， 方便銀行或財務了解客戶背景。

查閱正面信貸資料庫並不是強制實行的， 部份銀行可有條件地可豁免查閱申請人的正面信貸資料庫報告， 但是按揭成數會被扣減一成或利率會被調升一厘。

10. 村屋上會要注意 ?

市區樓價高昂， 使新界村屋近年續漸成為上車選擇， 但由於村屋按揭上會有別於一般私人住宅， 所以都希望藉此介紹:
村屋主要分為三類: 已補地價村屋， 未補地價丁屋，及舊屋(祖屋--1972年前建成)， 現時銀行一般接受已補地價村屋按揭， 及小部份銀行會接受舊屋按揭，但不接受未補地價丁屋按揭申請。 通過按揭保險計劃， 村屋最高按揭成數可達85% (需乎合按揭保險計劃之條件)， 而最長供款年期可達30年。

對於村屋估值，客戶需要提供有關物業的地段及丈量約份(DD & LOT number)， 物業樓齡及呎數。 因為一般村屋的成交量較私人住宅少， 固此估價也較為參差。 銀行普遍接受村屋按揭(只有個別銀行拒絕村屋按揭)， 但銀行較為關注村屋樓齡及呎數， 部份銀行或會捥拒較細或較舊的村屋申請。 而村屋普偏會存在僭建及使用權等問題。 由於村屋僭建問題普遍， 銀行對輕微僭建物業一般也會容忍同意。 而使用權(尤其道路使用權) 問題上， 銀行則採取較強硬態度， 如未能提供有關法律證明同意， 銀行會有會捥拒申請

最後， 對於村屋樓花(村花)買賣， 由於成交期往往較長， 承建商必須待物業建成及批出"滿意紙" 才能按揭上會， 買家需要承擔該段時間有關樓價及政府轉變的風險。

11. 未補地價物業有幾多種 ?

市場上未補地價物業分幾類:

居者有其屋 [綠表居屋(房委會) HOS]: 由房屋委員會提供， 市場上大部份未補地價屋苑也由房屋委員會供應，

住宅發售計劃 [綠表居屋(房協) FFS]: 由香港房屋協會提供， 模式與房屋委員會的「居者有其屋」計劃相近，

夾心階層住屋計劃 (SCHS): 由香港房屋協會提供， 以優惠補貼價錢給與較高收入人仕置業， 但此計劃已於1998年停止。 現時還有極少部部份買賣， 按揭批核上會比HOS 及FFS 嚴謹。

資助出售房屋項目 (SSF): 此計劃原為置安心資助房屋計劃， 由政府2012 年開始以特定折扣出售與合資格人仕， 第一個項目為青衣綠悠雅苑， 而2017年也推出翠嶺峰及翠鳴臺項目， 批核按揭較HOS 嚴謹

綠表置居先導計劃 (綠置居 GSH): 此計劃以折扣優先出售房屋與綠表申請者， 藉此減少綠表申請人仕輪侯時間及鼓勵公屋居民交還有關公屋單位。 綠置居單位價錢比居屋較低。

12. 未補地價居屋上會有咩注意 ?

未補地價物業按揭與一般住宅上會處理上略有不同， 利率方面， 現時私人住宅普遍承造"H按"計劃， 但是， 因受政府條件限制， 現時絕大多數未補地價物業只可承造"P按" 計劃1。 而供款年期絕大部份最長為25年1。 只是部份新居屋或會提供30年上會。 由於此計劃以房委會作擔保， 固此， 即使按揭成數超越6成也無需承造按揭保險計劃。

有幾方面需要留意， 首先， 未補地價供款年期大多會取決於30年擔保期減以該購入單位首次買入日期， 而即使同一屋苑， 首次購入日期也有機會不同， 購買前必需先作物業查冊， 另一方面， 除非有特定情況下， 一般未補地價居屋是不能加按套現或延長供款年期。 即使申請轉按或補地價， 也必須有關部門(房屋委員會或房屋協會) 先行同意。

1資助出售房屋項目 (SSF) 有機會選擇H按及定息按揭計劃