近月樓價持續下跌，除官方樓價指數外，坊間的中原城市領先指數CCL亦已連跌數月，最新報169.93點，較去年破頂位大跌11.2%。這意味部分去年以高成數按揭入市的買家，今天可能已跌入負資產範圍。提到負資產，相信大家都會想起2003年沙士時的慘況，當年負資產達到頂峰的10.56萬宗，有業主因此破產甚至輕生。前車之鑑，如何應對可能出現的大跌市，避免負資產大量產生，或許是接下來政府需要面對的課題。
金管局最新公布數據顯示，今年第二季負資產個案只有55宗。但不可忘記，最新差估署樓價指數對比高位已跌7.5%，隨着本港進入加息周期，加上外圍經濟動盪、美國因應高通脹而持續大幅加息，以及能源危機、俄烏局勢等等仍未有緩和的跡象，可以想見本港樓市跌勢還未停止，比對2008年的情況，幾可肯定今年第三季及第四季的負資產數字將倍升。
「唔要間樓 倒欠一身債」
翻查資料，對上一次單季樓價急跌，出現在2018年第四季，當時因中美爆發貿易戰、英國脫歐及美國加息等各種負面消息紛至沓來，導致當時按季跌幅約7%，負資產個案亦由第三季0宗，大幅飆升至第四季的262宗。
負資產，顧名思義即「資不抵債」，當樓價跌穿尚欠銀行的貸款額，便成為「負資產」。由於樓宇涉及的金額大，是高槓桿產品（如可借90%，甚至出現過123%的按揭計劃），其恐怖之處是「就算唔要間樓，還倒欠銀行一身債」，若出售的金額不足以償還銀行的貸款，業主便需抬錢補回差價。
本港負資產的歷史高位出現在2003年沙士時期，隨着樓價急跌至谷底，2003年第二季的負資產個案急速攀升至10.56萬宗，不少樓宇價值較當年高位大跌五至七成，造成當年不少業主因此破產，甚至選擇輕生。
例如被市場稱為「浩劫灣」的青衣灝景灣，1997年7月發售第一期，當時收逾3萬票，惟撞上亞洲金融風暴，呎價由近8,400元急跌至翌年約5,500元，「沙士」時個別呎價更跌至3,300元，換言之，當日以呎價8,400元買入的買家，樓宇賬面價值已蝕至少六成，如果1997年有向銀行借貸，相信大部分都成為負資產。
此外，負資產亦等於一個樓市轉差的信號，會窒礙買家入市，買賣膠着下，樓市雪球式下跌的速度就加快。而負資產亦會對市場帶來負財富效應，令市場消費信心減弱，從而令經濟進一步下跌。2003年本港就曾經進入經濟蕭條的的境地，幸而當年7月中央開放自由行，才令一蹶不振的經濟得以重生。
按時供樓 銀行會寬容
要應對負資產的到來，不外乎三招，減少借高成數按揭、準時供樓及保持充足現金應對。業主亦不用太擔心變為負資產會被銀行「Call loan」，因為只要業主繼續按時供樓，其實銀行一般亦不需要買家補差價，原因是「Call loan」行政成本高，還要負責重售物業，如果業主最終無能力償還，欠下的貸款額便容易成為壞賬。但一切的前提是，業主能夠準時供樓。
◆香港文匯報記者 顏倫樂
