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地產新聞

近月樓價持續下跌,除官方樓價指數外,坊間的中原城市領先指數CCL亦已連跌數月,最新報169.93點,較去年破頂位大跌11.2%。這意味部分去年以高成數按揭入市的買家,今天可能已跌入負資產範圍。提到負資產,相信大家都會想起2003年沙士時的慘況,當年負資產達到頂峰的10.56萬宗,有業主因此破產甚至輕生。前車之鑑,如何應對可能出現的大跌市,避免負資產大量產生,或許是接下來政府需要面對的課題。

金管局最新公布數據顯示,今年第二季負資產個案只有55宗。但不可忘記,最新差估署樓價指數對比高位已跌7.5%,隨着本港進入加息周期,加上外圍經濟動盪、美國因應高通脹而持續大幅加息,以及能源危機、俄烏局勢等等仍未有緩和的跡象,可以想見本港樓市跌勢還未停止,比對2008年的情況,幾可肯定今年第三季及第四季的負資產數字將倍升。

「唔要間樓 倒欠一身債」

翻查資料,對上一次單季樓價急跌,出現在2018年第四季,當時因中美爆發貿易戰、英國脫歐及美國加息等各種負面消息紛至沓來,導致當時按季跌幅約7%,負資產個案亦由第三季0宗,大幅飆升至第四季的262宗。

負資產,顧名思義即「資不抵債」,當樓價跌穿尚欠銀行的貸款額,便成為「負資產」。由於樓宇涉及的金額大,是高槓桿產品(如可借90%,甚至出現過123%的按揭計劃),其恐怖之處是「就算唔要間樓,還倒欠銀行一身債」,若出售的金額不足以償還銀行的貸款,業主便需抬錢補回差價。

本港負資產的歷史高位出現在2003年沙士時期,隨着樓價急跌至谷底,2003年第二季的負資產個案急速攀升至10.56萬宗,不少樓宇價值較當年高位大跌五至七成,造成當年不少業主因此破產,甚至選擇輕生。

例如被市場稱為「浩劫灣」的青衣灝景灣,1997年7月發售第一期,當時收逾3萬票,惟撞上亞洲金融風暴,呎價由近8,400元急跌至翌年約5,500元,「沙士」時個別呎價更跌至3,300元,換言之,當日以呎價8,400元買入的買家,樓宇賬面價值已蝕至少六成,如果1997年有向銀行借貸,相信大部分都成為負資產。

此外,負資產亦等於一個樓市轉差的信號,會窒礙買家入市,買賣膠着下,樓市雪球式下跌的速度就加快。而負資產亦會對市場帶來負財富效應,令市場消費信心減弱,從而令經濟進一步下跌。2003年本港就曾經進入經濟蕭條的的境地,幸而當年7月中央開放自由行,才令一蹶不振的經濟得以重生。

按時供樓 銀行會寬容

要應對負資產的到來,不外乎三招,減少借高成數按揭、準時供樓及保持充足現金應對。業主亦不用太擔心變為負資產會被銀行「Call loan」,因為只要業主繼續按時供樓,其實銀行一般亦不需要買家補差價,原因是「Call loan」行政成本高,還要負責重售物業,如果業主最終無能力償還,欠下的貸款額便容易成為壞賬。但一切的前提是,業主能夠準時供樓。

◆香港文匯報記者 顏倫樂